ВЭБ заберет за долги офисный центр рядом с Кремлем

Офисное здание класса А в 300 метрах от Кремля может перейти Внешэкономбанку. Бизнес-центр по адресу Знаменка, 7 площадью 20 000 кв. м, среди арендаторов которого есть крупные компании, может перейти в портфель активов банка в счет уплаты долга по кредиту. Туда могут переехать подразделения ВЭБ.

«Здание на Знаменке принадлежит клиенту ВЭБа. Отношения со своими клиентами ВЭБ не комментирует. Действительно, мы рассматриваем размещение части своих сотрудников в этих помещениях», — заявили Forbes в пресс-службе ВЭБа.

По оценке партнера, руководителя департамента оценки объектов и активов Cushman&Wakefield Константина Лебедева, стоимость здания, главным преимуществом которого является близость к Кремлю, составляет 7-7,5 млрд рублей ($107 – 115 млн).

Владельцем здания является компания «Инстрой», рассказал Forbes один из участников рынка недвижимости. 90% «Инстроя» принадлежат бизнесмену Михаилу Москалеву (данные ЕГРЮЛ). Здание было построено в 2007 году. Судя по данным Московского арбитражного суда, правообладателем земельного участка является нидерландская компания «Даунтаун Девелопмент Б. В.», ей же принадлежат товарный знак «Деловой дом Знаменка» и домен znamenka7.ru. Российское представительство компании возглавляет Михаил Саморуков, партнер Михаила Москалева в строительной компании «Первый строительно-монтажный трест».

Участок на Знаменке нынешнему владельцу удалось получить, потому что инвестор профинансировал строительство галереи Шилова, расположенной по соседству.

Москалев был вице-президентом «АвтоВАЗа», когда тем руководила команда владельца группы СОК Юрия Качмазова. С 2011 по 2014 год Москалев возглавлял спорткомплекс «Олимпийский» в Москве, потом стал генеральным директором дворца спорта «Мегаспорт».

Комплекс «Знаменка» образован на основе домовладений XIX века, прошедших реставрацию в 2006 году и дополненных конструкциями в стиле hi-tech. Новые строения с элементами модерна, панорамными вставками, единой концепцией и видовой площадкой на Белый город когда-то обеспечили объекту статус класса А. Однако, по словам экспертов рынка недвижимости, сейчас, спустя 10 лет объект уже не соответствует параметрам этого класса.

У здания всегда был впечатляющий набор арендаторов. Здесь находились европейские представительства Transforwarding, Lanturno, Nordea и A-Ventures, офисы таких компаний, как СПМ Банк, инвестиционный фонд Sapinda CIS, одна из крупнейших частных инвесткомпаний в мире TPG Capital. Снимала помещения на Знаменке и компания Nord Stream 2, председателем советам директоров которой является экс-канцлер ФРГ Герхард Шредер. Здесь же находится офис основателя и владельца группы компаний «Мангазея» Сергея Янчукова, а также у его девелоперской дочки «Мангазея Девелопмент». По словам брокеров, стать арендатором «Знаменки, 7» было нелегко, это один из самых закрытых объектов.

«Большинство компаний не афишировали адрес своего офиса на Знаменке. Ставки в этом офисе всегда были высокими – от 1000 долларов. Но компаниям, которые там находились, было все равно какая ставка аренды», — рассказал Forbes управляющий партнер ILM Андрей Лукашев.

Консультанты отмечают, что обычно смена собственника никак не отражается на арендаторах здания, если цель нового собственника остается прежней – зарабатывать на сдаче помещений в аренду. «Иначе обстоит дело, если новый собственник намерен использовать здание для собственных нужд. В таком случае он может воспользоваться правом на досрочное расторжение договора, или, в случае процедуры банкротства предыдущего собственника, не брать на себя его обязанности по договорам аренды. В последнем случае, договор может считаться расторгнутым», — отмечает Лебедев.

Forbes дозвонился до коммерческого директора управляющей компании БЦ «Знаменка» Ольги Саликовой. Однако она отказалась ответить на вопрос, как улажены отношения с арендаторами. Некоторые арендаторы, с которыми удалось поговорить Forbes, рассказали, что им выданы уведомления о необходимости покинуть здание. Теперь его могут занять структуры Внешэкономбанка.

ВЭБ переезжает

О том, что Внешэкономбанку необходимы новые площади, Forbes рассказали несколько источников на рынке недвижимости. Сейчас, кроме зданий на проспекте Академика Сахарова и улице Маши Порываевой, построенных специально для Внешэкономбанка в 1973–1984 годах, банк занимает несколько этажей в деловом комплексе «Военторг» на Воздвиженке. По данным источника, ВЭБ планирует съехать из здания на улице Маши Порываевой, а помещений в «Военторге» ему недостаточно.

«ВЭБ вел переговоры с китайским фондом Fosun, который вместе с фондом Рубена Варданяна и компанией AVICA владеет зданием, об аренде новых площадей в Военторге, но переговоры не увенчались успехом», — рассказал источник, близкий к одной из сторон сделки. «Китайцы проявили жесткость и ВЭБ не смог найти общий язык с ними. Непонимание специфики бизнеса с китайцами привело к такой ситуации», — подтверждает еще один источник, знакомый с деталями переговоров.

Затруднения разрешил переход в портфель ВЭБа офисного здания на соседней с Воздвиженкой Знаменке. По словам источника, знакомого с условиями сделки, полностью освободить здание арендаторы должны к лету 2019 года. Тогда ВЭБ сможет приступить к ремонту помещений и созданию единой концепции офисного комплекса. Сейчас офисы в БЦ Знаменка «нарезаны» на помещения площадью 100-400 кв. м с различной планировкой и ремонтом. «Ремонт в свое время в некоторых офисах стоил $3000 на квадратный метр. С фактурными фресками и статуями», — рассказал один из брокеров. Новый ремонт может стоить ВЭБу не менее $1000 за кв. м.

Как сообщало агентство ПРАЙМ со ссылкой на слова главы ВЭБ Игоря Шувалова, ВЭБ, наделяемый новым законом функцией координатора институтов развития, будет добиваться более эффективного использования капитала и увеличения его оборотов для успешной реализации майского указа Владимира Путина. Глава ВЭБа подчеркнул, что для реализации указа президента России от 7 мая «нужно объединить все свои командные возможности и финансовые ресурсы».