Офис с иголочки. Кому нужны бизнес-центры «индивидуального пошива»
Колоссальное перепроизводство офисной недвижимости привело к тому, что в 2015 году на рынке оказалось более 3 млн кв. м свободных площадей. При этом уровень спроса в 2013-2015 годы не превышал 500 000-600 000 кв. м в год. Девелоперы взвесили риски и снизили интенсивность строительства, сократив до минимума ввод новых БЦ. Спрос же в последние два года, напротив, был очень активным: на офисном рынке арендовалось и приобреталось по 900 тыс. кв. м. в год.
По итогам 2017 г. вакансия снизилась до 2,2 млн кв. м, что составляет 17,1%. Да, эта цифра по-прежнему способна внушать страх собственниками и девелоперам. Однако за последние два года существенно изменилась структура вакансии. Большой объем сделок был мотивирован возможностями, которые предоставлял так называемый рынок арендатора. Высокий уровень вакантных площадей заставлял собственников снижать ставки, а арендаторам и покупателям позволял диктовать выгодные для них условия.
Компании активно воспользовались возможностями оптимизировать бюджет аренды, получить более качественные офис, более удобную локацию (ближе к центру или, хотя бы, к метро). Приобретение качественного здания класса А – выгодная инвестиция, в конце концов. Поэтому первыми с рынка уходили наиболее качественные, удобные помещения с хорошей локацией. И в начале 2018 года мы столкнулись с ситуацией дефицита крупных от 10 000-15 000 кв. м площадей в зонах Садового и Бульварного кольца.
Кому нужен офис build to suit
В столице работает множество крупнейших компаний, банков, бюджетных организаций, офисы которых разбросаны по городу. Желание консолидировать свои подразделения обусловлено стремлением компаний к повышению эффективности, удобству управления, а также желанием снизить финансовую нагрузку. Однако запросы на 20 000, 30 000 кв. м офисной недвижимости и более, буквально ставят в тупик: сегодня на рынке таким количеством вакантных площадей располагают единичные бизнес-центры.
Не обнаружив среди них офисные площади, соответствующие требованиям, компании будут вынуждены обратиться к рассмотрению проектов, которые только разрабатываются и проектируются. Во время переговоров, как правило, возникает потребность (и возможность!) отразить в будущем проекте свои пожелания и требования к недвижимости (увеличить количество парковочных мест, предусмотреть расположение кафе и столовой, например, на видовом этаже, запланировать необходимое количество лифтов, помещений под конференц-залы и проч.). Так, казалось бы незаметно, рынок подходит к формату build to suit и в офисной недвижимости.
Потенциальными заказчиками офисов build to suit могут стать крупные компании сферы финансов, производства, добычи, ритейла, энергетики, чьи офисы рассредоточены по городу, здания устарели, стоимость аренды завышена. Мотивом может служить желание инвестировать в собственное здание, которое может стать хорошим залоговым активом.
В городе существуют уже сформированные деловые районы, например, в районе станций метро «Белорусская» или «Павелецкая», где сосредоточено большое количество офисных объектов, которые создают собственный кластер, обрастают торгово-сервисной инфраструктурой, удобны с точки зрения доступности. Однако сегодня для формата BTS могут быть интересны любые локации в зоне БК. Доступность здесь заведомо (за редким исключением), оказывается удобной, строительство профессиональным девелопером обеспечит достойное качество объекта.
Возможные риски
При строительстве build to suit все вопросы, связанные с арендой участка, разработкой проекта, переводом назначения, согласовательные процедуры, исполнение и контроль строительства и т.п., ложатся на плечи девелопера. При этом для опытного девелопера это совершенно привычная процедура, не требующая дополнительных затрат. Для будущего пользователя – отсутствие лишней головной боли. Поскольку речь идет о большом объеме и отдаленности во времени, пользователю интересно получить отдельное здание с собственным контуром безопасности.
На складском рынке у пользователей площадей есть ряд определенных требований к технологическим и планировочным решениям, поскольку они могут значительно влиять на операционную деятельность и бизнес в целом. Поэтому компании-заказчики готовы глубоко вникать в процесс девелопмента, участвовать в проектировании. На рынке офисной недвижимости такой необходимости нет. Существуют общепринятые стандарты, исполнение которых гарантирует производство качественных площадей. Принципиальным фактором будет цена, если речь идет о приобретении. В случае строительства для долгосрочной аренды – уровень арендной ставки и ее индексация.
Договор между девелопером и будущим пользователем будет более сложным и, конечно, непосредственно связан со сроками строительства. Девелопмент – сложный процесс и соблюдение сроков и качества, двух связанных между собой факторов, крайне важно для успеха. Договор должен предусматривать в случае нарушения сроков возможность расторжения или получения скидки.
При отказе заказчика от проекта у девелопера может возникать риск, связанный со спецификой здания. Например, завышенная высота потолков или усиленные полы не нужны другим арендаторам, которые не захотят переплачивать за них. Специфическое планировочное решение может привести к невостребованности здания на массовом рынке и длительному простою.
Цена вопроса
Каждый проект индивидуален, как и его стоимостные характеристики. Но если взять условный объект класса А площадью 20 000 кв. м в зоне Бульварного кольца, будет справедливо предположить, что стоимость проекта под ключ может обойтись заказчику 3-5 млрд рублей. Однако данная сумма будет распределена на время строительства – 1,5-3 года. Для сравнения: покупка аналогичного готового объекта скорее всего обойдется 5-8 млрд рублей за кв. м. Кредитные инструменты доступны в обоих случаях.
Если сравнивать с арендой, подобное здание можно будет арендовать за 25 000-35 000 рублей за кв. м. Предположим, арендатор платит только за арендуемую площадь, она составляет 80% от общей площади. При ставке 30 000 рублей за кв. м с учетом индексации (предположим, 4%), за 10 лет будет выплачено 5,5 млрд рублей. При условии, что индексация равна инфляции приведенная стоимость составит 4,8 млрд рублей. Стоимость сопоставима с верхней границей build to suit. Преимуществом аренды становится более равномерная финансовая нагрузка в течение 10 лет. Очевидным преимуществом приобретения своего здания становится актив, который имеет рыночную ценность, может быть продан, выступать в качестве залогового обеспечения. Кредитная линия позволит распределить финансовую нагрузку во времени.
Насколько широко формат build to suit будет использоваться на офисном рынке, зависит от активности спекулятивного девелопмента. Если ввод офисных объектов будет задерживаться, новые проекты откладываться, арендаторы/покупатели будут прорабатывать возможности строительства БЦ build to suit, мы можем увидеть первые проекты нового для офисного рынка формата. Далее возможны разные сценарии. Например, арендаторы/покупатели оценят преимущества строительства здания «под себя», а девелоперов устроит менее маржинальная, но и менее рискованная сделка. Но есть и иной сценарий: девелоперы увидят отложенный спрос, и будут смелее реализовывать востребованные объекты, в связи с чем формат build to suit не получит массового распространения.
При использовании материала гиперссылка на соответствующую страницу портала HR-tv.ru обязательна
