Как бизнес преображает промзоны

О кластерном подходе к освоению территорий заставляют заговорить два повода, казалось бы, не связанных между собой. Во-первых, Госдума РФ приняла в третьем чтении пакет законов о создании в России специальных административных районов (САР). Специальные административные районы или, как их называют журналисты, «русские офшоры» призваны вернуть капиталы в Россию. Резидентами САР могут стать иностранные компании. Цель создания САР — деофшоризация зарубежных холдингов, подконтрольных российским гражданам и владеющих активами в России. Бонусом за смену юрисдикции выступают значительные налоговые послабления. Управляющими компаниями САР становится федеральный орган исполнительной власти, определяемый правительством.

Второй повод — создание в Санкт-Петербурге нового фармацевтического кластера, который в СМИ гордо именуется будущей визитной карточкой Северной столицы. Событие само по себе, возможно, и не заслуживает пристального внимания, если бы не одно «но»: впервые для создания, развития и управления будущим кластером используется офсетный контракт. Он регулирует порядок заключения государственных контрактов, предусматривающих встречные инвестиционные обязательства поставщика-инвестора по созданию или модернизации и (или) освоению производства товара на территории субъекта Российской Федерации для обеспечения государственных нужд субъекта.

Впервые офсетный контракт в России был заключен в прошлом году в Москве. Тогда столичное правительство объявило конкурс на поставку лекарственных препаратов в московские медицинские учреждения. При этом участник конкурса должен был не просто предоставить препараты, но и произвести их на территории особой экономической зоны — в Зеленограде. Начальная цена контракта была беспрецедентной — 28,8 млрд рублей.

Правда, в ходе торгов между двумя участниками она снизилась до 14 млрд рублей. Так или иначе, эти суммы позволяют обеспечить фармзавод работой на годы вперед.

В случае с Санкт-Петербургом губернатор Георгий Полтавченко подписал приказ о введении практики офсетных контрактов для создания кластеров. Согласно офсетным контрактам, инвестор обязуется построить завод, а город — закупать продукцию завода в течение 10 лет.

Остается вопрос, насколько офсетные контракты исполнимы в российских реалиях, поскольку правоприменительной практики в России пока нет. Однако в Европе до 40% рабочей силы заняты в кластерном производстве. А практика показала, что развивающиеся экономики совершают прорыв, когда экономические отношения строятся на развитии кластерного подхода в промышленности, торговле, сфере услуг и т. д.

Путь от гетто до Пятой авеню

Классическое определение кластера гласит, что это — группа компаний, географически находящихся друг от друга по соседству и взаимосвязанных по роду деятельности. Это могут быть производители и (или) поставщики определенной продукции. В кластеры могут входить также образовательные заведения и органы государственного управления, инфраструктурные компании, работающие в определенном экономическом сегменте и в обязательном порядке взаимодействующие друг с другом.

Исторически кластеры стали появляться на месте заброшенных фабрик и заводов, часть из которых сначала становилась сквотами, потом арт-пространствами, а затем «намоленные» места начинали интересовать более платежеспособных арендаторов. Выглядит эта схема так: приходят арендаторы (дизайнеры, художники), открываются галереи, выставки и шоу-румы. Арт-тусовка меняет стилистику пространства — из гетто территория становится модным местом. После этого цены на недвижимость в локации начинают расти. Художникам квадратные метры становятся не по карману. В результате они уходят осваивать новые пространства, а вместо них на освободившиеся площади заселяются банкиры и бизнес, работающий в другой маржинальности. К слову, в Москве компания Art Play, специализация которой — создавать креативные кластеры, несколько раз меняла дислокацию, переезжая с площадки по улице Александра Невского на фабрику «Красная роза», а далее на территорию завода «Манометр».

Деловые кварталы вообще в целом лучше пережили последний кризис по сравнению с отдельно стоящими бизнес-центрами. Так, в деловом квартале «Симоновский» и в ряде других проектов доля вакантных площадей в самые провальные для офисной недвижимости месяцы была на несколько процентов ниже, чем в среднем по рынку. Особенно это справедливо, если деловой квартал кластерного типа.

Как управлять кластерами

В Москве промышленные зоны занимают около 19 000 гектаров, или 17 % от общей площади территории. На некоторые площадки, такие как ЗИЛ, пришли инвесторы, другие (завод «Москвич») стали развивать столичные власти. Они имеют свой подход к управлению кластерами. Вступивший в 2017 году в силу федеральный закон о комплексном развитии промзон позволяет муниципалитетам выкупать по заниженной, нерыночной стоимости ставшие частными промзоны, если собственники не могут договориться и в течение нескольких лет не начинают редевелопмент территорий. В Москве уже произошло несколько таких изъятий: промзоны «Бирюлево» (9,6 га), «Коровино» (10,8 га) и «Братцево» (26,3 га). Обладая неограниченным финансовым ресурсом, управлять кластерами, без сомнения, проще. Но можно ли говорить, что такое управление будет эффективным? Ответ неочевиден.

Для частных управляющих компаний, работающих с кластерами, задачи property и facility management и сложнее, и интереснее по сравнению с управлением одиночным объектом, использующимся только как офисный или торговый центр. Кластерная недвижимость имеет разное назначение: торговое, офисное, складское, выставочное и т. д. В каждом из этих типов недвижимости своя система ценообразования, нестандартные договоры аренды, свои подходы в работе с арендаторами. Так, если управляющая компания развивает одновременно офисные и торговые пространства, необходимы индивидуальные схемы построения трафика, свои стратегии привлечения покупателей в торговые и ресторанные концепции, не мешающие работать офисам. Но и для офисных работников, базирующихся в кластерах, необходимы отдельные мероприятия, позволяющие им почувствовать, что они находятся в клиентоориентированном пространстве, где четко сбалансировано время для отдыха и работы. Поэтому на территории кластеров появляются фитнес-клубы, теннисные корты, лаундж-зоны, эксплуатируемые кровли и другие элементы.

Кластеры интересны и арендаторам, и арендодателям. Нахождение в одном месте близких по деятельности и духу компаний создает синергетический эффект, позволяет, с одной стороны, привлекать больше клиентов, с другой — упрощает бизнес-процессы в случае, если компании находятся не только в конкурентных отношениях, но и во взаимодействии друг с другом.

Для арендодателей наличие кластеров позволяет привлекать разноплановых арендаторов, затрачивая на это меньше усилий и средств. Так, для привлечения на офисные площади однотипных арендаторов можно на территории кластера организовать специализированную выставку или конференцию. А далее, понимая суть и ценности сотрудников компаний-арендаторов, продавать эту целевую аудиторию инфраструктурным арендаторам из сегментов общественного питания, сферы услуг и т. д.

Однако управлять кластерами и сложнее, поскольку если пространство покидает ключевой, якорный арендатор, он провоцирует цепную реакцию. Примером может служить ситуация на офисном рынке юго-запада Москвы, где после переезда части структурных подразделений «Газпрома» в Санкт-Петербург выросла доля вакантных площадей. Однако сложные задачи решать интереснее. За кластерным подходом в развитии территорий будущее, и по этому пути идет весь мир.