Конец эры крохотных квартир: какое жилье будут покупать после пандемии
Жизнь внутри
Отсутствие доступа к любой инфраструктуре из-за связанных с вирусом ограничений заставило людей сконцентрироваться на пространстве их собственного дома. И оно оказалось не таким привлекательным без дополнения в виде общественных пространств.
Согласно оценке ЦИАН, за 10 лет средняя площадь строящегося жилья в Москве сократилась более чем на 20%, появилось предложение квартир-студий в диапазоне 16-25 кв. м. Такое пространство тоже может быть качественно организовано в бытовом плане — мы видим успешные примеры хоть и вынужденного, но продуманного подхода к планированию небольших квартир в странах Азии. Однако в рамках небольшой квартиры оказалось невозможно создать дополнительные зоны достаточной площади — для хранения, занятий спортом или работы.
В то же время не только прогнозы, но и объективные страхи даже после снятия ограничений заставят значительную часть городских жителей пересмотреть свои взгляды на комфорт: согласно данным опроса Центра стратегических разработок, 68% компаний оставят в удаленном режиме часть сотрудников или даже целый штат, а значит, таким специалистам понадобятся пространства для работы и отдыха в пределах их домов.
В первую очередь в планировки квартир вернется формат домашних кабинетов и собственной приватной инфраструктуры только для жителей. Стоит отметить, что в США подавляющее большинство новых домов уже предоставляют такие возможности. Ярче всего этот принцип воплощается в формате небоскребов: выстроенные по принципу «города в городе», они включают в себя частные общественные пространства на всех уровнях — от лобби и паркинга до террас на высоте. В качестве иллюстрации можно вспомнить практически любой из современных небоскребов в Нью-Йорке. К примеру, в небоскребе 56 Leonard Street в Нью-Йорке авторства бюро Herzog & de Meuron библиотека располагается прямо в лобби, есть отдельный кинотеатр для жителей, тренажерный зал, смотровая площадка и многое другое.
Что касается безопасности внутренней инфраструктуры, то все эти объекты можно сделать доступными даже во время пандемии с помощью контролирующей управляющей компании и правильного зонирования — расстановки мебели на безопасном расстоянии, использования отдельных кабин для отдыха и гибких перегородок в интерьерах. Пандемия может вернуть в дома идею некоммерческой частной инфраструктуры от девелопера, бренда или управляющей компании. Изолированные пространства также могут появиться на внутренних территориях: на стилобате комплекса — воркаут с безопасным расстоянием снарядов, индивидуальные детские уголки, на террасе или веранде — отдельные зоны для отдыха на 1-2 человек и зеленые зоны.
В массовом жилье предоставить жителям приватную инфраструктуру для базовых потребностей — работы, отдыха и спорта — сложнее. Необходимо будет сконцентрироваться на проработке рабочих зон в жилых домах, а внутри квартир — на создании ниш для обустройства рабочего места. «Лишние» метры перестают быть лишними: совмещенные с гостиной и кухней входные зоны в небольших квартирах не позволяют добиться необходимой изоляции при возвращении жильца домой. В отделенные от гостиной и спален прихожие вернутся квадратные метры для организации систем хранения, а на паркингах большей популярностью станут пользоваться келлеры для крупногабаритных вещей.
Балконы, ставшие символами карантина, приобретают новые функции — уединенных мест для отдыха, а не склада вещей. На уровне общих зон в новом массовом жилье могут вернуться тамбур-шлюзы на лестничных площадках: огороженные места по примеру «красной» зоны, для хранения не только спортивного инвентаря, но и верхней одежды.
Парки и зоны отдыха
Приоритет при выборе новостройки будет отдаваться объектам с собственной отдельной территорией. Люди начнут осторожно использовать парковую городскую инфраструктуру, наличие собственной территории для прогулок станет существенным преимуществом. В Москве сегодня фиксируется рекордный за последние годы спрос на загородную недвижимость, а в городских условиях именно зеленые дворы и скверы заменяют собственный участок. На стилобате и во внутреннем дворе будут появляться не только газоны и площадки для выгула домашних животных, но и ландшафтные проекты — арт-объекты, архитектурные навесы в виде пергол, зоны отдыха как объекты креативного дизайна. Такие решения не слишком удорожают проект для девелопера, но при этом создают дополнительное преимущество. Собственные палисадники также могут повысить ценность квартир на первых этажах, особенно в сегменте малоэтажного жилья.
В старом фонде обновления тоже возможны: например, в Германии и Швеции при реконструкции и ремонте домов дворы «поднимают» на уровень стилобата, а на первых этажах создают сопутствующую коммерческую инфраструктуру — кафе и магазины. Все это обеспечивает в том числе минимизацию контактов жителей дома с внешним миром. На территории жилого комплекса логично создать собственный сад для жителей, за которым они будут ухаживать самостоятельно в рамках сообщества. Работая над исследованием «Завтра наступит сегодня», мы проанализировали европейский и российский опыт проектирования жилых зданий и отметили в том числе потребность жителей в обособленной среде их жилого комплекса. Разнообразить ее можно также с помощью эксплуатируемой озелененной кровли — если раньше среднестатистическому горожанину было достаточно жизни в доме со стандартной инфраструктурой, ближайшего районного ТЦ и доступности шеринговых сервисов, то сейчас запросы меняются.
Экология архитектуры
Может ли сложная экономическая ситуация повлиять на то, что все мы после пандемии вновь останемся в условиях зданий, которые оказались недостаточно комфортными? Безусловно, любые изменения в экономике влияют на спрос и предложение, могут приводить к значительному сокращению проектов в реализации. Но конкуренция за потребителя в таких условиях только растет, а это значит, что необходимо адаптироваться уже к новым потребностям городских жителей.
Не все эти тренды принципиально новы для рынка недвижимости — идея дома как отдельного сообщества, наличия пространств для жителей внутри развивается начиная с 50-х годов прошлого века, однако именно сейчас получит новый импульс. В обществе ярко проявился запрос на осознанность, которая может проявляться в том числе в архитектуре: можно обойтись без дорогостоящей отделки лифтовых холлов, но не отказываться от помещений для хранения велосипедов и колясок.
Хорошая архитектурная концепция вполне может стать мотиватором для покупки квартиры для миллениала, как и экотехнологии — применение натуральных материалов в оформлении фасадов и общих зон, наличие бесконтактных технологий в управлении сервисами дома (голосовой вызов лифтов, автоматический въезд в паркинг, автоматические двери и т. д.). Устойчивые технологии проникнут и в сферу автономии зданий: фильтрация воздуха, применение солнечных батарей на крышах и фасадах, автономные станции подачи воды, более активное использование альтернативной энергии повышают энергоэффективность зданий, делают архитектуру более экологичной. В моменте их внедрение может быть дорогостоящим, но в дальнейшем экономический эффект позволит сократить затраты на электроэнергию. Применение недорогих вторичных материалов создаст дополнительный комфорт для жителей — это не только не упростит архитектуру, но даст ей новый вектор развития, ориентированный на человека и его изменившиеся базовые потребности.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Жилье от 1 млрд рублей: 10 самых дорогих домов вторичного рынка Москвы
Жилье от 1 млрд рублей: 10 самых дорогих домов вторичного рынка Москвы
В основном спрос на дорогую вторичную недвижимость приходится на квартиры до 60 млн рублей, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Объем предложения остается высоким, а цены, напротив, падают. Покупатели понимают это и активно торгуются, иногда добиваясь скидки до 25%, — говорит она. — Но сделки с очень высокими бюджетами (свыше $10 млн) по-прежнему заключаются». Например, по данным Savills, покупатель недавно заплатил более $15 млн за квартиру площадью 400 кв. м в районе Патриарших прудов. Три самых крупных «вторичных» лота ушли в 2018 году за $49 млн (3,2 млрд рублей).
Что это такое — московская дорогая вторичка? Дома с историей, старинные особняки, а еще сравнительно новые, построенные уже в XXI веке дома с обжитыми квартирами и пентхаусами. Мы попросили компании Kalinka Realty, Savills, Knight Frank и Blackwood, которые давно работают на московском рынке элитного жилья, предоставить списки самых дорогих лотов вторички, которые есть у них в продаже. В результате получился рейтинг — 10 квартир (с отделкой) стоимостью свыше 1 млрд рублей.
Этот материал поправлен по решению Ногинского суда Московской области.
Стоимость: 3 000 000 000 рублей
Площадь: 2100 кв. м
Адрес: М. Власьевский пер. д. 12
На первом месте рейтинга — настоящий старинный особняк. Ансамбль городской усадьбы купца Ивана Коровина был окончен в 1912 году и находится в центре Москвы, недалеко от Арбата. Как считают исследователи городских легенд, он является одним из сильных претендентов на роль «готического особняка», в котором жила булгаковская Маргарита. По мнению знатока булгаковской Москвы Владимира Дара, маршрут полета Маргариты на бал именно из Малого Власьевского,12 наиболее вероятен и близок к его описанию.
Весь комплекс состоит из четырех строений, главное из которых — основной особняк площадью 1527,6 кв. м (1903 год). Еще несколько лет назад в особняке помещения арендовали различные фирмы и организации, но теперь особняк переведен в категорию жилых и выставлен на продажу целиком.
Стоимость: 2 560 000 000 рублей
Площадь: 1846 кв. м
Адрес: Неопалимовский 1-й переулок, д. 8, ЖК «Венский Дом»
Огромный пентхаус площадью 1846 кв. м расположен на пяти уровнях. Он вмещает целых два зимних сада, гостиную, жилые комнаты и подсобные помещения, спальни, сейфовую комнату, прачечную, винную комнату и многое другое. На четвертом уровне расположены бассейн, спортзал, комната отдыха, летний сад. Смотровая площадка на самом верху стилизована под палубу яхты. Риелторы утверждают, что при желании ее можно перестроить в вертолетную площадку. Вот только полеты частной авиации над Москвой все еще запрещены.
Стоимость: 2 560 000 000 рублей
Площадь: Около 1000 кв. м
Адрес: Молочный переулок, д. 7, ЖК «Молочный переулок, 7»
Квартира напротив Зачатьевского монастыря с видом на Храм Христа Спасителя и тихие переулки Остоженки. В жилом комплексе всего 10 квартир, четыре из которых продаются. Пространство можно разделить как по горизонтали, так и по вертикали.
Стоимость: 2 320 000 000 рублей
Площадь: 975 кв. м
Адрес: Гранатный пер. д. 8 стр.4, ЖК «Гранатный палас»
Пентхаус занимает весь восьмой этаж дома. Пространство делится на приватную и гостевую зону, в каждой предусмотрен свой дровяной камин. Есть два парадных входа и два дополнительных — для обслуживающего персонала. К парадным и «черным» входам поднимаются отдельные лифты. «Для покупателей самых дорогих московских квартир прежде всего важна престижная локация и характеристики объекта. Они ищут малоквартирный дом с многоуровневой охраной, обеспечивающий абсолютную приватность», — говорит Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России.
Стоимость: 2 240 000 000 рублей
Площадь: 926 кв. м
Адрес: улица Улофа Пальме, 7.
12 комнат этого пентхауса занимают 11-й и 12-й этажи в доме и включают гостиную с зенитным фонарем, каминной зоной и террасой, шесть спален с ванными и гардеробными, рабочий кабинет. Есть детская игровая комната, комната отдыха с джакузи, сауна, хамам, кинозал, хозяйственные помещения, блок для проживания персонала, пункт охраны и так далее.
Стоимость: 1 349 000 000 рублей
Площадь: 415 кв. м.
Адрес: Бутиковский переулок, дом 5
Этот дом создан девелопером Rose Group знаменитого Бориса Кузинца, создавшего «Золотую милю» , и архитектурной мастерской Сергея Скуратова. Наряду с соседним Copper House, дом стал легендой на московском рынке. В пентхаусе с открытой террасой площадью 100 кв. м выполнен эксклюзивный ремонт и установлена система «умный дом». Объект полностью укомплектован мебелью и предметами интерьера от ведущих мировых брендов. В квартире есть даже бассейн длиной 25 м.
Стоимость: 1 284 000 000 рублей
Площадь: 460 кв. м
Адрес: Филипповский переулок, дом 8, строение 1
Дом в Филипповском переулке был построен в 2002 году — это один из первых экспериментов компании «Донстрой», известной своими многоэтажками бизнес-класса, на рынке элитного жилья. В доме 71 квартира, и все они были распроданы. Один из собственников продает квартиру с отделкой в дворцовом стиле. При строительстве использовались художественные полы из экзотических сортов дерева, натуральный камень, дерево с резьбой ручной работы, гипс, отлитый по авторским эскизам, роспись стен и потолка.
Стоимость: 1 216 000 000 рублей
Площадь: 1500 кв. м
Адрес: Мосфильмовская улица, д. 70 к. 7
Этот двухуровневый пентхаус в еще одном проекте «Донстроя» так и не был обжит своим владельцем и теперь продается под отделку. У пентхауса отдельный лифт, который ведет в зал-гостиную со стеклянным потолком высотой восемь метров. В квартире есть огромная терраса с видами на главное здание МГУ, комплекс «Москва-Сити», Мосфильмовский пруд и заказник «Долина реки Сетунь». На второй террасе расположен открытый бассейн.
Стоимость: 1 152 000 000 рублей
Площадь: 400 кв. м
Адрес: Гранатный переулок, д. 6, ЖК «Гранатный, 6»
Шестикомнатная квартира площадью около 400 кв. м в одном из самых дорогих домов столицы. Девелопером проекта выступила компания «Снегири» Александра Чигиринского.
Стоимость: 1 023 000 000 рублей
Площадь: 541 кв. м
Адрес: Барыковский пер. д.7
Четырехэтажный особняк в тихом переулке в районе «Золотой мили» был построен в 1903 году для инженера-железнодорожника Николая Ильича Чайковского, брата великого композитора. Дом несколько раз перестраивался в советское время и к началу XXI века частично утратил декор фасадов, после реконструкции размеры участка позволили превратить строение в таунхаус. Три отдельные квартиры площадью больше 500 кв. м каждая имеют автономные инженерные системы, но могут использоваться и все вместе. На крыше есть терраса. Ремонт выполнен, как выражаются риелторы, «в классическом стиле».
