Закупка квартир на 82 млрд рублей: застройщики нашли лазейку в запрете на долевое строительство
С 1 октября продавать квартиры по старым правилам через договоры долевого участия (ДДУ) могут только те застройщики, в проектах которых степень строительной готовности составляет не менее 30%, а доля проданных квартир – не менее 10%. Всем остальным придется пользоваться механизмом с проектным финансированием со специальных эскроу-счетов в банках, на которых будут накапливаться деньги покупателей квартир.
Чтобы соответствовать норме закона, многие застройщики пошли на хитрость и купили квартиры сами у себя через родственные структуры. «Задача была как-то выжить. Все попытались сделать все возможное», — так объяснил это Forbes владелец одного из крупных застройщиков Московского региона. Если проект только стартовал и продажи еще не раскрутились, их объем можно было «догнать» до нужных 10% на свои деньги.
«За месяц до вступления в силу новых правил застройщики Московского региона выкупили сами у себя порядка 25 000 квартир и апартаментов», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая подсчитала, что с января по конец сентября 2019 года общая стоимость приобретенных юридическими лицами по ДДУ квартир в Москве оценивается в 81,8 млрд рублей.
Пик оформлений застройщиками квартир на себя пришелся на июнь. В этом месяце «Метриум» зафиксировал аномально большое количество ДДУ с юрлицами в Москве – более 11 700. Для сравнения, реальное количество сделок с физическими лицами составило немногим более 5 200.
Некоторые из этих сделок могли быть по-настоящему инвестиционными, например, в марте госкомпания «Дом.рф» купила 186 квартир в строящемся комплексе «Level Амурская» для проекта по развитию арендного жилья. «Какая-то часть приобретенных юрлицами квартир могла быть своеобразным бартером с подрядчиками, владельцами земли и другими контрагентами девелоперов, — отмечает Литинецкая, — но едва ли количество таких сделок было статистически значимым. Сейчас продавать жилье в строящемся доме не так просто, поэтому бартер едва ли может заинтересовать большое число партнеров по бизнесу или подрядчиков».
Официально опрошенные Forbes застройщики отрицают, что использовали продажи сами себе, чтобы получить право достраивать дома по старым правилам. «А смысл? Любая схема на этом рынке чревата целым рядом последствий», — говорит президент «Интеко» Александр Николаев. «В целом такая тактика обойти новые правила, я считаю, недальновидная. Это тупиковый путь, — говорит президент Capital Group Павел Тё. — Может быть кто-то на свой страх и риск воспользовался такой возможностью, чтобы продолжать работать по привычной схеме. Но мы не в их числе. У нас такой объем квартир на реализации, что мы бы разорились их скупать».
На условиях анонимности застройщики отвечают иначе. «Это было из-за страха, потому что было не понятно, по каким критериям будут оценивать проекты. Мы на всякий случай выкупили, чтобы нас не вывели. А то оценят не так, оценят не то, поэтому есть небольшое количество квартир в ДДУ, которые выкуплены», — говорит Forbes владелец одного из крупных застройщиков. Мария Литинецкая говорит, что количество таких сделок на одного застройщика варьировалось от нескольких десятков до одной-двух сотен квартир.
Креативный класс
Выкупленную «на себя» недвижимость потом спокойно продают покупателям-физлицам по договорам переуступки прав по ДДУ. «Для покупателей квартир в таких проектах ничего не меняется. В целом это означает, что новостройка, в которую они вложились, будет завершена по старым правилам», — говорит Литинецкая про квартиры, зависшие на аффилированных с застройщиком компаниях.
Другое дело, что застройщики, перепродавая квартиры дороже на более поздних стадиях готовности, встают перед необходимостью уплатить налоги. «Если нет «упрощенки», то возникает следующее налогообложение: НДС и налог на прибыль, — объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Ставки по обоим налогам — 20%. Базой для НДС является разница между ценой переуступки и первоначальной суммой ДДУ. НДС в эту разницу включен. Базой для налога на прибыль является разница между ценой переуступки и первоначальным ДДУ за вычетом НДС».
«При этом и первоначальная стоимость ДДУ, и цена переуступки должна быть рыночной, то есть не получится манипулировать этой ценой, — говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджемента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. — Такая разница в зависимости от степени готовности дома может составлять 10 и более процентов. Возможно, конечно, попытаться занизить разницу, но это чревато последствиями и доначислениями налога».
«Допустим, юридическое лицо приобрело однокомнатную квартиру за 4 млн рублей, а цена, по которой оформлена уступка прав требования, — 4,2 млн рублей. Соответственно, налогооблагаемая база составит 0,2 млн. руб. НДС = (4,2-4,0) х 20/120 = 0,03 млн рублей», — приводит пример расчета НДС юрист BN.ru Янина Жевненко. Если с такой минимальной наценкой перепродать весь массив «страховочной» недвижимости стоимостью 81,8 млрд, то сумма НДС может составить (85,89-81,8)х20/120 = 0,681 млрд рублей, а налога на прибыль — 0,568 млрд. Чтобы не платить налоги, можно перепродать квартиру «физику» по той же цене, то есть ничего не заработать, или расторгнуть договор и заключить его заново, объясняют юристы.
«Любое резкое вмешательство государства в рынок – это стресс для отрасли, — поделился с Forbes своим мнением председатель совета директоров Capital Group Павел Тё. — В последнее время таких вмешательств становится все больше. Видимо это связано с тем, что уровень креативности депутатов и федеральных чиновников почему-то резко повысился. Несомненно, они своими нововведениями хотят улучшить нашу отрасль, но было бы здорово если бы нам дали хоть немного отдышаться от новых идей. Я бы предложил объявить мораторий на государственные нововведения в строительстве хотя бы на год. Думаю, такой креатив оказал бы самое благоприятное влияние на наш рынок».
Короли российской недвижимости — 2019. Рейтинг Forbes
Короли российской недвижимости — 2019. Рейтинг Forbes
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в прошлом году составил около $3 млрд, это почти на 40% меньше, чем годом ранее. «В 2018 году из-за санкций объем инвестиций оказался ниже наших прогнозов и стал одним из наименьших за всю историю», — говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Наталия Тишендорф. По сравнению с 2014-м объем инвестиций в долларах упал более чем в два раза. «В 2018 году прирост качественного офисного предложения впервые с 2000-го ниже 200 000 кв. м», — говорит руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. «В 2014–2016 годах сложилась такая ситуация, что новые проекты фактически не начинались, — объясняет управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — В Петербурге строился «Лахта-центр», в Москве достраивалось несколько небоскребов в Сити — и все». Есть и хорошие новости: нехватка площадей привела к снижению вакантности с 12% до 9%. Правда, к росту ставок это пока не привело.
По мнению Наталии Тишендорф, для рынка коммерческой недвижимости позитивный эффект имеет переход нескольких крупнейших банков под крыло государства. «Это увеличило конкуренцию в сегменте финансирования недвижимости, где раньше активно работали только Сбербанк и ВТБ, — рассуждает она. — И сегодня мы видим, что заемные деньги на рынке есть. Правда, снизили активность иностранные банки: например, в портфеле банка Nordea, некогда достигавшем $3 млрд, осталось только два небольших проекта».
Крах банков из «московского банковского кольца» коснулся четырех участников нашего рейтинга: группы «Сафмар» Михаила Гуцериева (часть активов пошла на санацию Бинбанка, принадлежавшего Микаилу Шишханову), компании «Комплексные инвестиции» Алексея Хотина (банк «Югра»), группы ПСН Дмитрия Ананьева (Промсвязьбанк) и О1 Properties Бориса Минца (хотя у него своего банка не было).
Недвижимость — бизнес вдолгую. Пять лет назад совокупный арендный доход участников нашего рейтинга составлял $9,3 млрд, в этом году только $7,9 млрд. Сразу три постоянных лидера рынка из тридцатки Forbes собрали меньше арендного дохода, потому что продали, выставили на продажу или под редевелопмент значительные массивы недвижимости. Это группы «Абсолют» Александра Светакова, ТЭН Руслана Гутнова и партнеров и ПСН Дмитрия Ананьева.
С 2014 года в рейтинге появилось только пять новых имен. Два новичка, «ТПС Недвижимость» и «Авиапарк», связаны с семьей Ротенбергов, а FortGroup и холдинг «Империя» — питерцы. По данным CBRE, если в 2015 году на долю Санкт-Петербурга приходилось 4% инвестиций в коммерческую недвижимость, то в 2018-м уже 26%. Впервые попавшая в рейтинг компания Malltech, которую создали выходцы из «Росеврогрупп», много лет развивает сеть торговых центров в регионах, а в 2017 году купила у «Галс девелопмент» ТРК «Лето» на Пулковском шоссе (116 000 кв. м) и сразу же попала в высшую лигу.
Чемпионат мира по футболу встряхнул региональные рынки. «Прекрасный был год! — говорит, излучая оптимизм, владелец одного из московских люксовых отелей. — И цены, и загрузка, и продажи в ретейле — все выросло. Если в целом, то в два-три раза. И все благодаря чемпионату». Животворный эффект мундиаля сказался на всех рантье, но на отельерах в первую очередь. Менеджеры международных сетей рассудили, что иностранные болельщики захотят остановиться в отелях привычных брендов, и задолго до 2018 года развернули экспансию в российские города.
Как мы считали
В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2018 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых сторонним арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются.
При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, CBRE, S.A. Ricci, отраслевых интернет-ресурсов, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.
Проект . Бизнесмены начинают редевелопмент СК «Олимпийский». Над концепцией проекта стоимостью более $500 млн работают международные архитекторы, в том числе авторы ТЦ Dubai Mall.
Совладелец . В начале года однокурсник Владимира Путина Ильгам Рагимов вышел из числа совладельцев некоторых объектов Илиева и Нисанова. Доли он передал своему зятю Аразу Мехдиеву.
Бренд . Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 45 торговыми центрами. В России работают 14 центров под брендом «Мега».
Основатель . 27 января 2018 года скончался 91-летний Ингвар Кампрад, создавший IKEA. Еще в конце 1980-х он безвозмездно передал почти все свои активы трастам. Его дети Питер, Матиас и Джонс владеют Ikano Group, которая занимается банковским и страховым бизнесом и развивает IKEA в Юго-Восточной Азии и Мексике.
Смена концепции . В 2018 году «Ташир» открыл первый мебельный центр Family Room. Изначально на Киевском шоссе работал ТРЦ «Рио», но компания приняла решение сменить формат.
Планы . К 2023 году компания планирует сдать проект ТПУ «Парк Победы» из трех 35-этажных башен, крыши которых объединит терраса — по подобию имитирующих серф на волнах небоскребов Marina Bay Sands в Сингапуре.
Потери . Осенью 2017 года ЦБ решил санировать Бинбанк, принадлежавший Микаилу Шишханову, племяннику Михаила Гуцериева. Чтобы закрыть «дыру», банку были переданы несколько офисных и складских центров группы.
За год . В конце года Михаил и Саит-Салам Гуцериевы вместе с Виктором Вексельбергом перерезали ленточку, открывая крупнейший в Сколково бизнес-центр «Амальтея» стоимостью $180 млн. До него можно будет доехать от Москва-Сити всего за 20 минут на скоростном поезде.
Планы . Запланированное начало строительства четвертого ТЦ под брендом Vegas на Киевском шоссе недалеко от станции метро «Саларьево» отложено примерно до весны 2019 года, по словам Араза Агаларова, «исходя из общей экономической ситуации».
Другой бизнес . В конце года Агаларов рассказал журналистам, что его «Крокус Интернэшнл» будет достраивать жилые комплексы Urban Group, чтобы решить проблемы обманутых дольщиков.
Портфель . Gleden Invest управляет девелоперскими активами Александра Клячина (№66), среди них компании KR Properties (коммерческая недвижимость) и Azimut Hotels (одноименная сеть гостиниц).
За год . Портфель KR Properties вырос на 116 800 кв. м, крупнейшие введенные объекты — технопарк «Перерва» (32 600 кв. м) и 18-этажный бизнес-центр DM Tower (41 300 кв. м) на территории Даниловской мануфактуры.
Потери . Основатель Enka Шарык Тара скончался в июне 2018 года в Стамбуле в возрасте 88 лет.
Арендаторы . Компания Ozon сняла девять этажей во флагманском российском проекте Enka «Башня на Набережной». Из разных районов Москвы туда переехали более 1400 сотрудников интернет-ретейлера.
За год . Компания открыла торговый центр «Каширская плаза» (арендуемая площадь 72 000 кв. м), один из крупнейших в Москве.
Смена собственника . В сентябре Борис Минц передал контрольный пакет акций О1 Properties компании Riverstretch T&I в рамках урегулирования задолженности. Бенефициаром 90% Riverstretch является бизнесмен Павел Ващенко.
Цитата . «Я бы перепроверил информацию: насколько RT&I вступила в права на акции, все ли так очевидно, как вам кажется». (Михаил Задорнов, предправления ФК «Открытие», в интервью «Ведомостям», декабрь 2018).
Банкротство . В сентябре 2018 года суд признал банкротом банк «Югра», основным собственником которого был Алексей Хотин. Это произошло через год после отзыва лицензии.
Деталь . Перед крушением на балансе «Югры» появилось несколько бизнес-центров, например, часть IQ-Park. Однако Росреестр не зарегистрировал сделки, недвижимость осталась у владельцев, а банк лишили лицензии.
За год . По данным брокеров, ощутимо выросла вакантность в некоторых региональных ТЦ «Июнь», этим объясняется снижение выручки. Группа «Регионы» комментарии не предоставила.
Другой бизнес . В 2019 году «Регионы» планируют открыть в Москве крытый тематический парк «Остров мечты» площадью около 100 га. Объем инвестиций только в первую очередь 81 млрд рублей.
Экспансия . Крупнейший владелец коммерческой недвижимости Петербурга «Адамант» планирует выйти на рынок Москвы. Летом компания приобрела участок площадью 1 га недалеко от «Сколково» и планирует построить там гостиницу на 200 номеров.
Акционер . Игорь Лейтис стал владельцем крупной доли в капитале компании «Эксперт-ТРК», которая планирует построить в Подмосковье, в Восточном Бутове, торговый кластер общей площадью 60 000 кв. м.
Портфель . Компания управляет портфелем в 1 млн кв.м коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве.
Тактика . Выкупив у австрийской Immofinanz портфель торговых центров в Москве, FortGroup работает над их обновлением. «Золотые Вавилоны», например, Максим Левченко на официальном сайте компании называет «пришедшими в упадок».
Рантье . С лета 2017-го Занадворов сдает около 130 помещений, которые ранее занимали сети «Седьмой континент» и «Наш», в аренду бывшим конкурентам — «Азбуке вкуса», «Ленте», X5 Retail Group и др.
Партнер . Летом 2018 года стало известно, что около 10% ООО «Манежная площадь», владеющего торговым центром «Охотный ряд», принадлежит компании «Сбербанк Инвестиции».
Сделка . За прошедший год «Абсолют» резко сократил площадь принадлежащих ему офисов, с 468 000 кв. м до 283 000 кв. м. В компании сообщили, что продали активы «единым лотом крупным инвесторам и небольшими объемами в розницу».
Партнер . Группа «Абсолют» планирует построить около 200 000 кв. м жилья в Некрасовке совместно с компанией «Самолет две столицы», совладельцем которой является брат губернатора Московской области Андрея Воробьева Максим.
Сделка . В ноябре 2017 года компания приобрела 195 132 кв. м в логистическом парке «Север» на Ленинградском шоссе, сумма сделки оценивалась примерно в 7 млрд рублей. Спустя год Raven Property докупила в комплексе еще 58 850 кв. м.
Другой бизнес . Владеет компаниями RosLogistic и Raven Mount (элитное жилье в Англии).
Ребрендинг . До июня 2018 года носила название Raven Russia.
За год . В марте появилась информация, что Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) планирует продать ТРЦ «Галерея», который приобрел в 2011 году за $1,1 млрд.
Цифра . В начале года MSREI объявил о завершении привлечения финансирования для глобального фонда недвижимости North Haven IX Global (G9). Его объем составил $2,7 млрд — на $1 млрд больше, чем у предыдущего фонда G8.
За год . Компании удалось полностью сдать в аренду шестой этаж в «Афимолл Сити», увеличив заполняемость ключевого объекта торговой недвижимости до 92%.
Кадры . Основатель компании AFI Development Лев Леваев в августе покинул пост председателя совета директоров. Эту должность занял выходец из Goldman Sachs Давид Тахан, который ранее был независимым членом совета директоров.
За год . В феврале Millhouse сдала в аренду 34 квартиры в элитном доходном доме «Сколково парк». Аренда двухкомнатной квартиры стоит в среднем 130 000 рублей в месяц, трехкомнатной — 180 000 рублей.
Сделка . В апреле Millhouse получила 50% московского кинотеатра «Пионер» и около 30% «Художественного», принадлежавших Александру Мамуту. Ранее Мамут говорил, что Абрамович — «партнер по реконструкции» этих кинотеатров.
Новый акционер . «ТПС Недвижимость» в этом году сменила совладельца, доля Игоря Ротенберга (33,3%) в TPS Real Estate, головной компании группы, отошла его сестре Лилии Ротенберг. Произошло это в апреле, за неделю до объявления новых санкций США.
Конъюнктура . В ноябре киевский ТЦ Ocean Plaza, которым владеет «ТПС Недвижимость», захватили радикалы-националисты и подожгли там дымовые шашки.
Цифра . В 2018 году компания инвестировала в строительство недвижимости 22 млрд рублей.
Планы . В доме-книжке на Новом Арбате, 15, откроются отель The Book (228 номеров) и сервисные апартаменты под управлением международной компании Intermark (104 апартамента).
Деталь . По данным «Медузы», в одном из комплексов Capital Group «Легенда Цветного» девять пентхаусов приобрела семья вице-мэра Москвы Петра Бирюкова.
Энергоэффективность . В 2018 году «Авиапарк» подал семь исков к местной инспекции ФНС, пытаясь доказать, что ставка по налогу на имущество должна быть льготной, так как ТЦ был присвоен высокий класс энергоэффективности. Пока что ни один иск не был удовлетворен.
Арендаторы . В июне 2018 года в «Авиапарке» открылась первая в пределах Москвы ИКЕА в формате компактного магазина, совмещающего функционал дизайн-студии и пункта приема онлайн-заказов.
Сделка . В апреле Hines и PPF Real Estate приобрели третью офисную башню (33 573 кв. м) комплекса «Метрополис». Первые две башни площадью 82 000 кв. м партнеры купили в 2015 году, по оценкам, за $335 млн.
Планы . В 2018 году Hines вместе с TTMG International договорились о строительстве аутлета класса люкс на Новорижском шоссе площадью около 25 000 кв. м. Открытие первой очереди (19 000 кв. м) запланировано на IV квартал 2019 года.
Сделка . Покупка чешской компанией PPF знакового объекта «Невский центр» у компании «Стокманн», решившей покинуть Россию, стала одной из крупнейших инвестиционных сделок 2018 года. Эксперты оценили объект в €171 млн.
Перспектива . PPF Group продала «Мираторгу» около 35 000 га земель в Орловской области, зато планирует вернуться к проектам жилой застройки, реализацию которых когда-то остановил кризис.
Новичок . В 2017 году компания Malltech, которая до ребрендинга называлась «Росевродевелопмент», купила у одной из структур ВТБ торговый комплекс «Лето» в Санкт-Петербурге. Прежде в столицах у компании был только логопарк «Крекшино».
Портфель . Компания существует более 10 лет и сознательно начала развитие с региональных рынков. Сеть торгово-развлекательных центров развивается под брендом «Планета».
Таинственный владелец . Игроки рынка уверенно называют владельцем Columbus крупнейшего акционера ПИК Сергея Гордеева, однако его представители продолжают это отрицать. Предыдущий владелец ТЦ Геннадий Манаширов в августе 2018-го получил 12 лет колонии. Суд установил, что он давал взятки сотрудникам МВД, ФСИН и медикам, в том числе, за «устрашение своих конкурентов по бизнесу».
Банки . По кредиту в $370 млн в ФК «Открытие» заложены права требования к арендаторам Columbus.
За год . «Империя» — один из крупнейших участников рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В 2018 году холдинг повысил арендные ставки в бизнес-центрах «Сенатор» в среднем на 10%.
Другой бизнес . Владелец холдинга Андрей Фоменко развивает ряд медицинских проектов и является учредителем биотехнологического инвестиционного фонда «Вечная молодость». Фоменко создал компанию IVAO, которая специализируется на инвестициях в области биотехнологий и продления жизни.
За год . Площадь сдаваемых офисных площадей группы ПСН за год снизилась на 170 000 кв. м, до 447 000 кв. м. Часть объектов перешла в потенциальный девелопмент, объясняют в компании, например, в городском центре «Правда» снесено 40 000 старых офисов. Арендный доход за год снизился более чем на треть.
Сделка . В 2018 году крупнейшей сделкой на офисном рынке Москвы стал контракт Группы ПСН с компанией «Аэрофлот», арендовавшей на пять лет помещение (18 447 кв. м) в бизнес-центре «Альфа Арбат Центр».
История . «Атриум» у Курского вокзала — один из старейших московских моллов, его строительство началось в 1997 году.
За год . Увеличение арендного дохода объясняется ростом заполняемости торгового центра.
Личная жизнь . Эрнест Рудяк с друзьями организовали экспедицию к самой большой пещере в мире Шондонг (Сон Донг) и сняли об этом фильм. Год ждали разрешения ЮНЕСКО, затраты участников составили $12 000– $17 000 с человека.
За год . В 2018 году компания готовила к продаже две трети площадей в своем бизнес-центре «Авиаплаза», который ранее сдавала в аренду. Этим объясняется снижение выручки.
Деталь . До 2020 года группа ТЭН планирует построить три новых ТРЦ под брендом «Город» в Москве и Подмосковье.
Портфолио . Atrium владеет 34 объектами в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии и России общей площадью 970 000 кв. м. Их стоимость компания оценивает в €2,8 млрд. На Россию приходится 10% активов.
Цифра . €1,3 млрд — капитализация компании на бирже в Вене.
Владелец . Хаим Кацман — крупнейший частный акционер израильской компании Gazit-Global (104 торговых центра в 15 странах).
