Как бывший финансист из Лондона заработал 1,5 млрд рублей на сносе зданий в России
В маленькой пекарне поселка под Троицком, в 25 км от Москвы, презентабельный мужчина в деловом костюме резко контрастирует с редкими местными посетителями, зашедшими за булочкой в шортах и сланцах. Мужчину зовут Виктор Казаков, он основатель компании «Крашмаш», лидера российского рынка сноса зданий. В подмосковный дачный поселок предприниматель приехал, чтобы лично встретиться с корреспондентом Forbes (редакция из-за эпидемиологической ситуации работает удаленно).
Первый телефонный разговор длиной в полтора часа, который должен был лечь в основу текста, не удовлетворил Казакова. Когда корреспондент Forbes по итогам беседы попыталась связаться с контрагентами «Крашмаша», основатель компании решил, что его бизнесу пытаются намеренно навредить, и запретил использовать свои цитаты. Но в ходе переговоров сдался и согласился ответить на все возникшие вопросы про демпинг, гостендеры и административный ресурс — но строго в очном формате.
Казаков беспокоился неслучайно: снос зданий — крайне конкурентный и специфичный рынок. Forbes поговорил (дважды) с основателем «Крашмаша», его партнерами, заказчиками, конкурентами, источниками на рынке демонтажа и попытался понять, как проект выпускника британского университета смог вытеснить многолетнего лидера отрасли, заручиться доверием крупных заказчиков и довести выручку до 1,5 млрд рублей.
По зову родины
Виктор Казаков родился в Алма-Ате, в семье владельца строительного бизнеса и домохозяйки. В 14 лет родители отправили его учиться в зарубежную школу-интернат Newlands Manor School в городе Сифорд на южном побережье Великобритании. Позднее Казаков окончил лондонский университет Royal Holloway по специальности «экономика и математика», а в 2001-м устроился менеджером по работе с иностранными клиентами в лондонский хедж-фонд Argyle Investment Advisors. Спустя два года Виктор перешел на должность руководителя отдела по привлечению денежных средств в хедж-фонд Turnstone Asset Management, где проработал до 2006-го.
В «российскую стройку» его «занесло» благодаря отцу — бизнесмену Александру Казакову, который, по словам Виктора, «всегда занимался строительством». В конце 1990-х семья перебралась из Алма-Аты в Санкт-Петербург. Там Казаков-старший открыл торговую компанию «Дипломат» и строительную — «Стратегия». На сегодняшний день Александр Казаков, по данным СПАРК, — совладелец пяти компаний, связанных со строительством и сносом зданий: помимо уже упомянутых, это ООО «Дипломат Девелопмент», «Келтбрэй Рус» и «Ямал Стратегия».
Казаков-младший регулярно приезжал на каникулы и в отпуск к родителям, а в 2006-м решил вернуться в Россию. «Вообще я патриот, — объясняет он. — Получил образование там, и захотелось домой, к родителям, на родину. Там все чужое, не свое».
Еще во время работы в хедж-фонде у него возникла идея организовать переработку строительного мусора в Санкт-Петербурге. «Мы сидели как-то [с отцом], обсуждали, что в Петербурге очень много [строительного] мусора и железобетона валяется везде. Подумали, что переработка будет пользоваться спросом», — вспоминает Виктор.
Казаковы решили «кусать» бесхозный железобетон экскаваторами, дробить в специальной дробильной установке, а затем продавать фракцию, например, для отсыпки временных дорог на стройках. За $200 000 (около 5 млн рублей по курсу 2006 года), накопленных за время работы в Лондоне, Виктор заказал из Финляндии два подержанных экскаватора Akerman и дробильную установку Metso. Технику поставил на «площадку товарища» в петербургской промышленной зоне, а проект назвал «Крашмаш»: от английского crush — «ломать, дробить» и mash — от созвучного machine — «машина, механизм».
Переработкой железобетона, по словам Казакова, тогда уже занимались компании, специализирующиеся на сносе зданий. Их клиентами были заводы, которым нужно было расчистить территорию от старых построек, и девелоперы, у которых скапливался мусор на стройплощадках. Конкурировать с существующими игроками Виктор решил с помощью маркетинга: «Обзванивали все фабрики, заводы, предприятия, рассказывали, мол, проект из Европы, новые европейские технологии». Европейского в проекте было только то, что компания работала с иностранным оборудованием и на «опыте англичан», который основателю «удалось перенять при посещении зарубежных строительных площадок», признает Казаков.
Но пиетет перед квазизарубежным статусом возник: через несколько месяцев после запуска Виктору удалось найти первого заказчика — строительную компанию (ее название предприниматель не помнит), которой нужно было переработать железобетон на площадке. Заказ принес около 500 000 рублей выручки.
Крышесносный бизнес
В том же году «Крашмаш» в качестве подрядчика пригласила «Синявинская птицефабрика» (представитель фабрики Александр Новиков эту информацию Forbes подтвердил). Компания начала масштабную реконструкцию, в ходе которой сносила несколько старых железобетонных птичников. «Мы тогда о том, чтобы заняться сносом зданий, даже не думали, но за проект взялись, — признается Казаков. — Сносили эти птичники экскаваторами, которые у нас были. Все получилось».
За снос каждой конструкции длиной 120 м и шириной 20 м и переработку железобетона фабрика, по словам Виктора, платила порядка 2 млн рублей. Всего «Крашмаш» демонтировал шесть птичников. Из этой суммы на переработку железобетона приходилось около 500 000 рублей, остальные 1,5 млн платили за снос и подготовку материала под дробление. «Тогда мы и подумали, что выгоднее будет сфокусироваться на демонтаже», — рассказывает Казаков.
К 2008 году «Крашмаш» докупил еще два экскаватора, разросся до 25 сотрудников и вовсю демонтировал небольшие здания и постройки в Петербурге. Годовой оборот составлял порядка 30-50 млн рублей. Тогда же Казаков зарегистрировал юрлицо «Демонтажстройинжиниринг» (позднее в группу «Крашмаш» вошли еще и ООО «Сносстройсервис» и «Демонтажстройсервис»).
Толчком к развитию послужил кризис 2008-го. Практически все работы были приостановлены, но у компании не было ни кредитов, ни оборудования в лизинге — это стало конкурентным преимуществом, говорит Казаков: «Мы просто ждали и жили на заработанные ранее деньги. А у тогдашних монстров рынка — компаний «Терминатор» (обанкротилась в 2010-м — Forbes ) и «Ассоциация по сносу зданий» (сейчас — ГК «Размах») — были кредиты. Это стало одной из причин, по которой они сдали позиции. Часть их сотрудников перешла к нам, клиенты, которые работали с ними, стали работать с нами».
Директор по корпоративным коммуникациям ГК «Размах» Екатерина Иванова признает, что к моменту кризиса 2008 года у «Размаха» и «Терминатора» было «слишком много» техники в лизинге, поэтому обе компании «столкнулись с определенными сложностями». «Тогда рынок был весьма хаотичным: демонтажные компании появлялись как грибы, и ротация кадров была высокой, — отмечает Иванова. — Многие наши сотрудники впоследствии ушли в «Крашмаш» и другие компании. Бывает, какие-то проекты [сотрудники] уводят с собой. Но это бизнес, и ничего отклоняющегося от нормы здесь нет».
О росте в цифрах Казаков не говорит. По оценкам источника Forbes на рынке демонтажа, годовой оборот «Крашмаш» в 2010-2011 годах составлял около 200 млн рублей по тогдашнему курсу. «При этом прибыль была минимальной: они совершенно дико демпинговали и работали в минус, а все расходы покрывал Казаков-старший», — уверяет собеседник Forbes.
Виктор Казаков подтверждает, что компания не была прибыльной, но уверяет, что «сводил концы с концами» самостоятельно. По его словам, «компания не была убыточной ни одного дня».
Крестный отец
В 2011 году Казаков взял в лизинг шесть 40-тонных экскаваторов и решил начать региональную экспансию. Первым и самым крупным проектом за пределами Петербурга стал снос десяти производственных сооружений и незавершенных зданий на территории «ТомскНефтехима», входящего в СИБУР. По словам Казакова, заказ принес порядка 110-120 млн рублей выручки. Пресс-секретарь СИБУРа Артур Топорков подтвердил Forbes сотрудничество с «Крашмаш», но сумму контракта не раскрыл. Выбор подрядчика, по его словам, определялся «действовавшими закупочными процедурами».
Хорошо зарекомендовав себя с проектом для «ТомскНефтехима», «Крашмаш» подписал контракты с Чусовским металлургическим заводом, красноярским химкомбинатом «Енисей» и еще несколькими заказчиками. Казаков объясняет востребованность у региональных промышленников просто: «Скорее всего, мы давали самую низкую цену». Он считает такую тактику не демпингом, а «осторожными шагами» на новых рынках.
По мнению Ивановой из «Размаха», успехами за пределами Петербурга «Крашмаш» был обязан Казакову-старшему: «Большое количество хороших знакомств Александра Викторовича [Казакова] по его строительному профессиональному прошлому не могло не сыграть роли». «Конечно, помощь отца [в поиске клиентов] присутствовала, — признает Казаков-младший. — Но во всех крупных компаниях существует серьезная служба безопасности, которая по личным договоренностям никогда никого не подпустит. Поэтому личные отношения в выборе «Крашмаш» в качестве подрядчика по сносу зданий играли минимальную роль». Контакты отца для беседы с Forbes Виктор предоставить отказался. На запрос Forbes в «Союзе демонтажных компаний и объединений», которым руководит Александр Казаков, на момент публикации не ответили.
Корень демпинга
В 2013 году планомерный рост «Крашмаш» подорвал уход управляющего директора Александра Васильева. Он уволился сам и «увел» несколько сотрудников в компанию-конкурента «Реформа», а затем основал демонтажную фирму «Решение». По словам источника Forbes на рынке сноса зданий, именно уход Васильева и его команды привел к просадке оборотов «Крашмаш». В 2013-2014 годах, по оценкам собеседника Forbes, компания потеряла порядка 7% рынка Санкт-Петербурга (прежде рыночную долю компании в городе оценивали в 17%). «Представьте себе, что уходит не просто коммерс, а один из самых топов, который с компанией с самого начала и который вел большую часть проектов. Естественно, он их забрал с собой», — объясняет источник.
Как сыновья мультимиллионеров захватывают рынок подержанных телефонов: история сервиса SmartPrice
С самим Васильевым связаться не удалось — его компания «Решение», по данным СПАРК, находится в процессе банкротства, на запрос Forbes в Facebook предприниматель не ответил. В беседе с «Коммерсантом» он объяснял причину ухода тем, что основные собственники — Казаковы — не выполнили ранее достигнутые договоренности по распределению прибыли. Виктор Казаков это отрицает: «Никакого корпоративного конфликта не было. К прибыли [Васильев] никакого отношения не имел».
Основатель «Крашмаш» поначалу был «эмоционально расстроен» уходом ключевого управленца, но вскоре решил, что «это к лучшему». «Как я уже потом понял, оценивая его работу и делая выводы для себя, у него и его команды была цель взять проект любой ценой. Иной раз мы выполняли объекты по очень низким ценам. Был демпинг, — анализирует Казаков. — Когда [Васильев] ушел, мы пересмотрели все расценки и перешли на другой тип подготовки коммерческих предложений».
Встать в «Донстрой»
В 2014 году «Крашмаш» вышел на московский рынок. «Мы работали в Петербурге до этого с компанией ЛСР, и вот ЛСР начала строить первый объект (ЖК «Донской Олимп» — Forbes ) в Москве. И как компании, с которой они уже реализовали несколько успешных проектов в Питере, они предложили нам выполнить демонтаж [Московского завода по обработке цветных металлов] под строительство этого ЖК», — объясняет Казаков. По его словам, на проекте компания выручила около 40 млн рублей. Представитель ЛСР комментировать вопросы, связанные с «Крашмаш», отказался.
По словам источника Forbes на рынке сноса зданий, контракт с ЛСР «Крашмаш» удалось заполучить путем демпинга: если два других участника конкурса предлагали выполнить проект за 90 млн и 85 млн рублей, то «Крашмаш» — за 40 млн. «Может быть, мы назвали цену ниже именно московского рынка, но мы понимали себестоимость объекта, и для нас все было рентабельно», — не согласен Казаков.
В 2014 году список крупнейших застройщиков среди клиентов «Крашмаш» пополнил девелопер «Донстрой». Со временем он стал якорным клиентом «Крашмаш», уверяет Казаков: «Постепенно мы начали вместе со сносом зданий разрабатывать котлованы и готовить площадки под будущее строительство. Таким образом, компания «Крашмаш» стала генеральным подрядчиком нулевого цикла (совокупности процедур, предшествующих строительству — Forbes )».
По словам заместителя генерального директора «Донстроя» Андрея Багаева, «Крашмаш» вел проекты по сносу зданий для строительства ЖК «Сердце столицы», домов «Суббота», «Жизнь на Плющихе», «Дом на Тишинке», ЖК «Символ», а затем попробовал себя в роли генерального подрядчика подготовительного периода при строительстве ЖК «Событие», «Огни», Fresh, Freedom.
В урожайном 2014-м выручка юрлиц «Крашмаш», по данным СПАРК составила более 368 млн рублей, в 2015-м — более 584 млн, в 2016-м — около 900 млн; а прибыль — 19,6 млн, 35 млн и 44 млн рублей соответственно. Москва, по словам Казакова, с тех пор стала приносить большую долю выручки, а из родного Петербурга компания «практически ушла».
Главный разрушитель
Когда «Крашмаш» выходил в Москву, 60-70% столичного рынка контролировала известная московская компания «Сатори», говорит источник Forbes на рынке сноса зданий. Но постепенно амбициозная команда Казакова потеснила конкурента. «Они сначала были мелкие, а потом начали нас отодвигать», — вспоминает бывший сотрудник «Сатори».
Прежний лидер участвовал в демонтаже гостиницы «Россия», на месте которой теперь находится парк «Зарядье», терминала С аэропорта Шереметьево, занимался реконструкцией стадиона «Динамо» и прочих крупных проектов. Но с 2019 года, согласно данным портала госзакупок, ни одного контракта на снос зданий компания не заключила.
Причин потери «Сатори» лидерских позиций несколько. «Мы замахнулись на генподряд — не только снос, но и строительство, в котором пока плохо разбирались. Поэтому, естественно, у нас пошли убыточные объекты», — говорит бывший сотрудник компании. Вторая важная причина — ценовой демпинг «Крашмаш». «Они давали цену намного меньше нашей и смогли [за счет этого] стать любимчиками для многих компаний. Я тоже, еще работая в «Сатори», пыталась [попасть в число подрядчиков «Донстроя»]. Так надо мной там даже смеялись: «Слушайте, вам не надоело? Мы вас в дверь — вы в окно лезете, мы вас в окно — вы в дверь». То есть «Крашмаш» уже стал их любимчиком».
При этом собеседник Forbes признает, что в успехах конкурента роль сыграла и «мощная техника, и харизма самого Казакова как лидера, и молодая команда, которая работала по новым веяниям и быстро». Демпинг как причину закрепления на московском рынке основатель «Крашмаш» отрицает: «Мы [предлагали цену] примерно на одном уровне с «Сатори», в 90% случаев».
Вскоре после того, как «Сатори» потерял лидерские позиции, основное юрлицо компании, ООО «Финансовая промышленная компания «Сатори», было признано банкротом. Компания принадлежала Андрею Гусарову (56,25%), Тенгизу Каджая (37,5) и Екатерине Патарая (6,25%). С Гусаровым и Патарая Forbes связаться не удалось, Каджая на запрос в соцсетях не ответил.
Остров фантазий за $1,5 млрд: переживет ли «Диснейленд» в Нагатино пандемию?
СМИ связывали банкротство с арестом гендиректора компании Олега Сухорукова по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере во времена его работы гендиректором в компаниях «Рамстрой» и «Агрострой». Сухоруков, по версии Следственного комитета, обманул сотни дольщиков на миллиарды рублей, а после перешел работать в «Сатори». Спустя несколько месяцев после его назначения главой компании к конкуренту «Крашмаш» и стали поступать иски о банкротстве. Но источники Forbes на рынке демонтажа считают это совпадением. «[Банкротство] на самом деле было связано с тем, что несколько хозяев компании не могли договориться», — говорит бывший сотрудник «Сатори».
Уход конкурента с рынка Казаков считает «очень плохой новостью». «Когда мы подавались на любой тендер, мы с «Сатори» были примерно в одинаковом ценовом диапазоне, и заказчик выбирал, кто ему больше нравится. А остальные компании особо даже не рассматривались. Теперь часто мы встречаемся в финале тендеров с компаниями, которые, образно говоря, имеют один отбойный молоток, — жалуется предприниматель. — Нас сравнивают, в основном, по цене, и иногда выбор падает на более дешевых, но менее качественных».
Снос престижа
Закрепить свое положение на столичном рынке «Крашмаш» помогли еще два события. Первое — снос «самого мрачного долгостроя в России» , заброшенной Ховринской больницы. Тендер на демонтаж объекта, согласно данным портала госзакупок, тогда выиграло ООО «Стройэкоресурс», предложившее выполнить работы за 381 млн рублей при начальной стоимости контракта в 919 млн. Как субподрядчика по сносу больницы «Стройэкоресурс» привлек «Крашмаш». В «Стройэкоресурсе» на запрос Forbes не ответили. «Для реализации проекта в те сроки (15 дней), видимо, собственных ресурсов «Стройэкоресурсу» не хватало», — рассуждает о причинах партнерства Екатерина Иванова из «Размаха».
«Крашмаш» согласился демонтировать надземную часть больницы за 15 млн рублей. Цена «в разы ниже рынка» оправдалась маркетинговым эффектом, говорит Казаков. «Это знаковый для города объект, мы выполнили его ради рекламы. Разве можно рекламу оценить как убыток? Теперь я всем говорю, что мы сносили Ховринскую больницу», — доволен предприниматель.
О «знаковом сносе» написали многие СМИ, «Крашмаш» как ответственную за снос больницы компанию отметили на сайте Mos.ru. «Ховринка» позволила компании зарекомендовать себя на московском рынке, в том числе, для госучреждений», — подтверждает успех кампании Иванова.
В 2019-м два контракта на снос самостроя в столице с «Крашмаш» заключила Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы. Сумма контрактов — около 708,5 млн рублей, или почти 50% годовой выручки компании в 2019-м (общая выручка всех юрлиц «Крашмаша» по данным СПАРК — 1,5 млрд рублей, прибыль — 67 млн). В 2020-м Госинспекция продлила сотрудничество, заключив с «Крашмаш» еще два контракта почти на 670 млн рублей (представитель ведомства сотрудничество с компанией Казакова подтвердил).
Сейчас основатель «Крашмаш» «болеет» новым крупным проектом, за который ему еще предстоит побороться в конкурсе, — сносом гостиницы Korston по заказу «Яндекса». Отель IT-компания приобрела в 2018 году и на ее месте собирается строить новый головной офис .
Терраса на крыше, бассейн и парк для горожан: «Яндекс» показал свой новый офис
В случае победы «Крашмаш» будет демонтировать здание высотой 70 м, разрабатывать котлован и проводить усиление грунта. Сумма, которую Казаков предложил за услуги по тендеру, по его словам, «намного больше 500 млн рублей». Представитель «Яндекса» отказался комментировать вопросы, связанные с тендером по сносу Korston. «Это однозначно будет объект года для всего строительного комплекса Москвы», — резюмирует Казаков.
С ним согласна и Иванова из «Размаха». «Снос Korston — отличная строчка в резюме. Но здесь вопрос, с какой себестоимостью и насколько успешно проект смогут реализовать. На таких проектах слишком легко сработать в убыток или из-за повышенного внимания попасть впросак», — предостерегает она.
Заброшенные миллиарды: 7 самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы
Заброшенные миллиарды: 7 самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы
«Центр Москвы очень рыхлый», — рассуждал архитектор Сергей Скуратов на Московском урбанистическом форуме в 2019 году. Его коллега, гендиректор компании «Яузапроект» Илья Заливухин подсчитал, что потенциально в пределах Садового кольца, где сейчас живут около 400 000 человек, могли бы разместиться до 2 млн москвичей и гостей столицы. Для такого уплотнения нужно всего лишь застроить жильем территориальные лакуны центра города. Действительно, даже в самых привлекательных уголках Москвы немало пустырей, заброшенных недостроев и других пока не освоенных участков (не факт, что все они обязательно должны или будут застроены жильем). Под ногами у владельцев и арендаторов земель — миллиарды рублей. Но заработать их не всегда просто: коммерческое освоение осложняют юридические споры, бюрократические проволочки, нехватка денег или даже смерть собственника актива. Forbes изучил девелоперские проекты внутри Садового кольца и с помощью экспертов составил рейтинг самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы.
Адрес: Цветной бульвар, вл. 30-32-34 (пересечение Цветного бульвара и Садового)
Площадь: 0,42 га
Стоимость: 3-4 млрд рублей (данные Knight Frank)
Собственность/аренда: договор аренды на 49 лет ООО «Женский центр»
Действующие лица: актриса Элина Быстрицкая, основатель компании «Социальная инициатива» Николай Карасев
История. Во времена Юрия Лужкова деятелям искусства нередко выделяли участки или недвижимость для строительства театров, культурных центров и других «профильных» объектов. ООО «Женский центр» знаменитой актрисы Элины Быстрицкой получило участок площадью 0,42 га в аренду еще в 1993 году. По планам там должен был появиться Центр физического и духовного совершенствования женщин «Эллина» общей площадью 24 017 кв. м и стоянка на 167 машиномест. Оставалось лишь найти того, кто бы профинансировал проект.
«Инвесторов для строительства не могли найти восемь лет», — вспоминает руководитель департамента земельных отношений Cushman & Wakefield Диана Мирзоян. Потом за него взялось коммандитное товарищество «Социальная инициатива» Николая Карасева – крушение этой компании после кризиса 2008 года породило огромное количество обманутых дольщиков.
Лишилась доли в «Женском центре» и Быстрицкая. Покупатель, как писал «Интерфакс» , заплатил ей только 10% от обещанных $30 млн. Здание не достроили и даже не законсервировали. При этом Карасев успел привлечь деньги дольщиков. Среди них были как физические, так и юридические лица.
Разбирательства между дольщиками, «Социальной инициативой» и другими участниками стройки продолжаются по сей день. Стороны обвиняли друг друга в рейдерских захватах и даже вывешивали на недострой плакат с призывом «Собянин, помоги!».
В перспективе наиболее вероятное использование объекта на Цветном — бизнес-центр, говорит директор направления консультационных услуг CBRE Александр Копылов. Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что эффективнее использовать участок под строительство нового жилого комплекса класса премиум или выше. Правда, нынешнее здание для этого необходимо будет снести.
«Помимо плохого состояния — здание не было законсервировано, когда стройку забросили, — оно не может быть эффективно использовано ни под современное жилье, ни под торговую или офисную недвижимость. При площади участка в 0,4 га и этажностью до 9 этажей здесь можно будет возвести элитный комплекс площадью порядка 25 000-30 000 кв. м, а цены возможны на уровне 500 000-600 000 рублей за кв. м», — объясняет Широкова.
Обременение. Арест в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве на совершение любых регистрационных действий и внесение записей в ЕГРП в отношении участка.
Адрес: Соймоновский проезд, вл. 3
Площадь: 0,9 га
Стоимость: 1,7 млрд рублей (кадастровая стоимость, данные Cushman & Wakefield)
Собственность/аренда: собственность ООО «Соймоновский»
Вид разрешенного использования: для многоквартирной застройки
Действующие лица: по данным газеты «Коммерсантъ» , бенефициаром проекта был бизнесмен Владимир Коган
История. Пустырю в Соймоновском проезде, который располагается напротив Храма Христа Спасителя в границах «золотой мили», почти 80 лет. Рядом со знаменитым домом Перцовой, популярном месте жительства столичной творческой интеллигенции в неорусском стиле, до войны стоял еще один дом. До 1918 года он принадлежал некоей Евгении Алексеевне Ковригиной, потом был переоборудован в коммуналку. В 1941-м в дом попала фугасная бомба, восстанавливать здание не стали.
В 2012 году участок приобрело ООО «Соймоновский», а в 2013-м архитектурное бюро Сергея Скуратова разработало проект жилого дома класса de luxe общей площадью 38 200 кв. м с подземной автостоянкой на 197 машиномест. Как сообщал «Коммерсантъ», ООО «Соймоновский» связывают с компанией «Нефтегазиндустрия», бенефициаром которой являлся основной владелец банка «Уралсиб» Владимир Коган. Под проект в «Уралсибе» 7 июля 2017 года даже была открыта кредитная линия. Но строительство до сих пор не начато. 20 июня 2019 года после продолжительной болезни Коган, состояние которого Forbes оценивал $750 млн, скончался .
Адрес: Турчанинов пер., вл.3, стр.1
Площадь: 0,4 га
Стоимость: 0,8-1,3 млрд рублей (только за землю без учета построенного, оценка CBRE)
Собственность/аренда: договор аренды ОАО «Чайка» на три года с 30 октября 2017 года
Действующие лица: ВТБ, Банк Москвы, «Союз Маринс Групп» Александра Куликова
История. Построенный в 1957 году ко Всемирному фестивалю молодежи и студентов бассейн «Чайка» принадлежал правительству Москвы. В 2000-х объект перешел Банку Москвы, а в 2012-м — к ВТБ, поглотившему опорный банк столичных властей после смены мэра города.
Компания «БМ проект», которая была создана ВТБ для возвращения активов, выведенных из Банка Москвы, в 2016-м продала на аукционе 100% ОАО «Чайка» за 2 млрд рублей (при стартовой цене 4,2 млрд рублей) ООО «Перспектива». Позднее журнал «Коммерсантъ-Деньги» выяснил, что за «Перспективой» стоит «Союз Маринс Групп» Александра Куликова. Куликов был продюсером и солистом группы «Черные береты», а также кинопродюсером. При этом его кинокомпания одновременно управляла большим количеством коммерческой недвижимости.
В нагрузку к легендарному бассейну новый владелец объекта получил и недострой — по соседству с «Чайкой» с 2000-х возводился физкультурно-оздоровительный центр площадью 17 212 кв. м. Строители успели сконструировать надземную часть здания, закрыли тепловой контур и даже подали тепло. Но — якобы из-за ряда технологических нарушений — проект пришлось законсервировать. Оперативно завершить строительство не удалось и новому владельцу – в ноябре 2016-го Куликов вместе с еще двумя людьми погиб в Крыму при крушении вертолета. На данный момент на информационном щите рядом с объектом указано, что возведение здания должно быть завершено в четвертом квартале 2019 года.
Адрес: Кожевническая ул., вл. 2 – 4
Площадь: 0,2 га
Собственность/аренда: аренда ООО «Платто»
Стоимость: от 0,224 млрд рублей (кадастровая стоимость; данные Cushman & Wakefield) до 0,6-0,8 млрд рублей (данные Knight Frank)
Действующие лица: гендиректор ООО «Платто» Александр Дубровский
История. Участок возле Павелецкого вокзала находится в аренде у компании «Платто» с 2002 года. Создателями «Платто» РБК называл выходца из Абхазии Владимира Бигваву, сына бывшего вице-мэра Москвы Валерия Шанцева Александра и известного ресторатора Аркадия Новикова. Ныне компания принадлежит гонконгской Dynamic Invest Group Limited, состав ее акционеров не раскрывается. В 2010 году, еще при мэре Юрии Лужкове, департамент земельных отношений столицы пытался взыскать с «Платто» 1,5 млн рублей штрафа за то, что арендатор не приступает к строительству, но проиграл в судах.
Участок, на котором инвестор хочет построить гостиницу Hilton, находится в непосредственной близости от Музея Московской железной дороги. В ноябре 2013 года «Платто» представила на Архитектурный совет столицы разработанный проект отеля площадью 16 200 кв. м с подземной автостоянкой на 99 машиномест. Согласно задумке инвесторов и архитекторов, проход к музею при этом должен был быть оформлен в виде круглого тоннеля, прорубленного прямо в здании. Но Архсовет проект отклонил, рекомендовав разработать дополнительные варианты фасадных решений.
В марте 2016-го гендиректор «Платто» Александр Дубровский заверял, что строить гостиницу начнут в ближайшее время. «Думаю, в течение весны мы уже выйдем на работу на площадке. Что касается сроков строительства, то я думаю, что это будет, наверное, года полтора, ориентировочно конец 2017 года. Мы планируем, что к чемпионату мира по футболу она уже начнет функционировать», — цитировало менеджера агентство городских новостей «Москва» . С прогнозом Дубровский поспешил: разрешение на строительство объекта было выдано лишь 27 декабря 2018 года.
Адрес: Садовническая ул., вл. 82 стр. 11
Площадь: 1,3 га
Стоимость: 0,4-1 млрд рублей (данные CBRE)
Собственность/аренда: с 7 октября 2016 года собственность компании «Аврасис Лимитед»
Действующие лица: Борис Минц, Александр Несис , Владимир Зубрилин, Андрей Баринский
История. На этом месте раньше стояло общежитие, которое снаружи выглядело как добротный сталинский дом, а внутри представляло коммуналку коридорного типа, где справа и слева располагались комнаты, а в конце коридора общие кухни и туалеты. Его снесли, а в 2017 году градостроительный план земельного участка, дающий право на «освоение» территории, получила компания «Аврасис». Она входила в O1 Properties Бориса Минца и его партнеров. Новый владелец планировал построить многофункциональный комплекс A-Residence: 5 000 кв. м офисных площадей и 181 апартамент общей площадью 15 000 кв. м.
«Все в порядке, проект действительно неплохой», — говорил на заседании Архсовета главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Однако неприятности начались у Минца: в сентябре 2018 года он продал доли в своих компаниях кипрскому офшору Riverstretch Traiding & Investment (RT&I; «Ведомости» называли конечными бенефициарами RT&I Валерия Михайлова и Павла Ващенко) и уехал из страны.
Правда, проект на Садовнической в периметр сделки с RT&I не вошел: незадолго до этого он был продан компании Cesium. Кому она принадлежит, точно неизвестно, но в эмиссионных документах в числе акционеров назывались бывшие партнеры Минца Андрей Баринский, Владимир Зубрилин и Александр Несис. Согласно информационному щиту на объекте, Cesium должен был достроить комплекс во втором квартале 2019 года.
Адрес: Никитский бульвар вл. 6 (рядом с домом по адресу Никитский бульвар д.8А/3с1)
Площадь: 0,3 га
Стоимость: 0,4 млрд рублей (кадастровая стоимость; данные Cushman & Wakefield)
Собственность/аренда: договор аренды ООО «КБФ АСТ»
Действующие лица: Тельман Исмаилов, Год Нисанов
История. Один из самых знаменитых пустырей Москвы находится в 600 м от Кремлевской стены. На его месте, на пересечении Никитского бульвара и Воздвиженки, до 1997 года располагался четырехэтажный особняк, известный как Соловьиный дом. В свое время в нем находились репетиционные комнаты Большого и Малого театров, бывали Александр Грибоедов и Александр Пушкин. А «соловьиное» название дом получил в честь композитора Александра Варламова, который создал в его стенах 75 романсов. В 1997 году, накануне 850-летия Москвы, здание, несмотря на историческое значение, снесли. После на территории была устроена автостоянка, какое-то время землю и вовсе занимал рынок.
В 2004 году участок получила в аренду компания КБФ АСТ Тельмана Исмаилова, которая планировала построить здесь гостиницу площадью свыше 23 000 кв. м. После 2009-го, когда Черкизовский рынок был закрыт, Исмаилов постепенно стал терять бизнес и в 2015-м был признан банкротом. «Инвестор пропал. У него сейчас большие финансовые проблемы. Он многим должен денег: Банку Москвы, частным инвесторам, другим структурам. Поэтому мы не знаем, с кем работать», — цитировал РБК Константина Тимофеева, на тот момент главу Москомстройинвеста.
Переговоры о покупке участка на Никитском бульваре пытался вести земляк Исмаилова, совладелец компании «Киевская площадь» Год Нисанов, но успехом его инициатива не увенчалась. В итоге территория до сих пор огорожена забором и свободна от застройки. На информационном щите объекта срок окончания работ не указан.
Адрес: Садовая-Сухаревская улица, 10/12
Площадь: 0,2 га
Стоимость: 0,3-0,5 млрд (только за землю без учета построенного; данные CBRE)
Собственность/аренда: аренда ООО «Динвест» с 5 июня 2008 года по 11 августа 2019 года
Действующие лица: Борис Кузинец, крупнейший застройщик Остоженки
История. Построенный в 1914 году кинотеатр «Форум» — один из трех первых московских электротеатров наряду с «Колизеем» и «Художественным». Последний киносеанс здесь состоялся 24 сентября 1994 года. В том же году «Форум» обанкротился, и правительство Москвы ликвидировало отвечавшее за объект муниципальное предприятие. После этого в здании поочередно располагались театр Аллы Пугачевой, Новый драмтеатр Бориса Львова-Анохина, штаб-квартира оркестра «Виртуозы Москвы» Владимира Спивакова и, наконец, музей Михаила Шемякина.
В 2002 году в бывшем «Форуме» произошел пожар. Здание стало разрушаться. Чтобы сохранить исторический облик электротеатра, в марте 2013-го объект был включен в единый государственный реестр памятников истории и культуры народов России в качестве объекта культурного наследия регионального значения. Предметом охраны признан северный торцевой фасад здания — часть с колоннадой, выходящая на Садовую-Сухаревскую.
В 2013 году власти выдали разрешение на комплексную реконструкцию кинотеатра. Тогда же новым собственником объекта стала компания Rose Group, принадлежащая «отцу Остоженки» Борису Кузинцу. Бюро «Меганом» Юрия Григоряна разработало концепцию многофункционального торгово-развлекательного центра с максимальным сохранением архитектурного наследия. Объем инвестиций оценивался в $15-20 млн, а срок реализации – в четыре года. В том же году Кузинец с дисконтом, но за реальные деньги продал свою долю в Rose Group структурам ВЭБа и вышел из бизнеса.
Работы буксовали. Их запуск, по словам гендиректора Rose Group Андрея Нестеренко, задерживал вопрос согласования парковки. В итоге власти Москвы обвинили собственника в уклонении от реставрационных работ и обратились в суд с требованием изъять здание. Позднее стороны пришли к мировому соглашению.
В январе 2019-го власти согласовали новый проект реставрации кинотеатра, которым предусмотрена разборка поздних перегородок и завалов строительного мусора в подвале и вдоль фасадов, укрепление кирпичной кладки сохранившихся стен, закладка поздних проемов, расчистка вентиляционных каналов, усиление пилонов, поддерживающих перекрытие первого этажа.
На данный момент объект формально принадлежит ООО «Динвест». Учредительная организация этой компании зарегистрирована в оффшоре. При этом на сайте по-прежнему подконтрольной ВЭБу Rose Group объект числится в списке разрабатываемых — как часть девелоперского проекта под названием «Челси». Срок аренды здания «Динвестом» истек в августе 2019 года. Какова дальнейшая судьба проекта, застройщик пока не сообщал.
