Бизнесу предложили ненужные офисы со скидкой 15%
Масштабный переход россиян на дистанционную работу поставил вопрос о необходимости офиса в его традиционном виде. По данным опроса сервиса Rabota.ru, к концу июня в офисы вернулись 68% из тех, кто был переведен на работу из дома во время карантина. На удаленном режиме остались 25% опрошенных россиян. Еще 7% совмещают удаленный и очный форматы. «У нас мало бизнесов, которые подтвердили полное возвращение [в офисы]. В Москве еще очень боятся. В дальнейшем будут делать определенные «шахматки», кто когда выходит в офис», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
По словам представителя консалтинговой компании CBRE, за 2-й квартал в результате пандемии на рынок вышло порядка 150 000 кв. м офисных площадей. Некоторые свободны для аренды или субаренды уже сейчас, другие освободятся в ближайшие месяцы или выставлены с целью замены текущего арендатора», — говорит представитель CBRE.
Из-за желания арендаторов оптимизировать расходы и невозможности выйти из долгосрочных договоров аренды услуга субаренды стала популярной. «В каждом большом здании есть один арендатор, который хочет освободить помещение и сдать его в субаренду. Около 70% больших компаний, имеющих в штате более 150 человек, подтверждают, что такие разговоры идут», — говорит Зимина. По данным CBRE, с конца марта рынок субаренды увеличился на 93%: на конец 1-го квартала в субаренду предлагалось порядка 36 000 кв. м, сейчас доступно почти 70 000 кв. м. Большая часть этого предложения относится к сегменту класса В (57%) и находится в пределах Третьего транспортного кольца (88% объема площадей).
По данным CBRE, среди компаний, которые предлагают свои площади в субаренду — ГК ПИК (офис класса B+ на Столярном переулке, 16160 кв.м.), Райффайзенбанк (B- на проспекте Андропова, 4000 кв.м.), KPMG (класс A на Пресненской набережной, 6100 кв. м.), EY (класс А на Садовнической набережной и Садовнической улице, 4600 кв. м.), ДОМ.РФ (класс А на Арбате, 8200 кв.м.), QIWI (B+ в микрорайоне Северное Чертаново, 3700 кв м). В конце мая «Коммерсантъ»
писал
, что для ГК ПИК сдача в субаренду офисных площадец в бизнес-центрах «Сириус» и «Рассвет» поможет компании сэкономить около 350 млн рублей в год.
В ГК ПИК, KMPG и Райффайзенбанке не ответили на запросы Forbes. В EY отказались от комментариев. ДОМ.РФ переадресовал вопрос о субаренде в ВЭБ.РФ, там заявили, что «деятельность других организаций не комментируют». «Пандемия открыла для нас новые возможности работы в удалённом формате, и во время режима самоизоляции, когда абсолютное большинство наших сотрудников перешли на удаленную работу, мы начали рассматривать различные возможности для использования невостребованных офисных помещений. Однако на данный момент мы не приняли финальных решений», — заявили в пресс-служба QIWI. По словам Зиминой из Knight Frank, помещения только начали выводиться на рынок и говорить о заключенных сделках еще рано.
Потенциальными субарендаторами могут быть те, кто сейчас находится в поиске лучшего соотношения цены и качества и в то же время свободен от арендных отношений. «[Клиентами по субаренде могут стать] компании, которые не могут договориться с арендодателями о правильной цене, но у них есть гибкость договора и они могут уйти. Либо те, у которых заканчиваются договора аренды», — рассказывает Зимина. По ее словам, субарендодатели обычно сдают около 20-30% офисного пространства по ставке ниже оригинальной на 10-15%. Как правило, компании ищут субарендатора до конца срока их действующего договора: «на меньшее время смысла нет».
Договор субаренды предполагает несколько ньюансов и сложностей. Во-первых, для заключения договора субаренды необходимо, чтобы все стороны договора, а это арендодатель, субарендодатель и субарендатор, дали на сделку свое согласие. «Арендодатель не будет ставить палки в колеса, но, конечно, дополнительные моменты проверки взаимодействия для них тоже сложны. Для них в идеале — чтобы все оставались, платили деньги, которые есть, и оставляли за собой тот размер, что есть», — говорит Зимина. Во-вторых, при заключении договора аренды на срок более года нужно регистрировать его в Росреестре. Большинство, по словам эксперта, будет избегать этого, заключая договор на год с продлением каждые 365 дней. В-третьих, в некоторых договорах аренды выставлять цену ниже оригинальной ставки нельзя. «Какие-то арендодатели не разрешают сдавать дешевле, если у них самих есть экспонируемые блоки», — продолжает Мария Зимина. В-четвертых, согласно техническим регламентам по требования пожарной безопасности, у каждого арендатора должна быть своя пожарная система безопасности. «Обоим арендатором нужно два пожарных выхода. Это через планировку решается. Если не получается, в крайнем случае можно предложить коридор построить вокруг ядра, чтобы по нему люди могли эвакуироваться», — заключает эксперт.
«Скорее всего, больше вариантов [по субаренде] мы увидим в ноябре, когда все согласуют планы на следующий год и определят, сколько для их реализации нужно рабочих мест. И, наверное, пойдет волна», — говорит Мария Зимина. Однако, по ее словам, надолго тренд не задержится на рынке. «Кто-то набрал помещения в свое время, а сейчас бизнес-процессы изменились и они их сокращают. Мы же не можем бесконечно сокращать помещения и менять бизнес-процессы. Субаренды всегда много во все кризисные времена», — заключает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
Чтобы составить полную картину происходящего на рынке, мы попросили всех участников рейтинга «Короли российской недвижимости» рассказать, что происходило с их бизнесом в апреле. Если компания соглашалась раскрыть данные, как изменился ее месячный арендный доход по сравнению с благополучным апрелем 2019 года, мы использовали эти данные. Если нет, то мы пользовались среднерыночными отраслевыми коэффициентами, которые выявили с помощью опроса участников рынка и аналитиков. Для наглядности мы пошли на ряд упрощений: например, взяли за отправную точку среднемесячный арендный доход той или иной компании в 2019 году, не учитывая регулярность платежей и вариативность таких показателей, как процент с оборота. Все приведенные ниже расчеты — индикативная оценка Forbes, и они не могут быть использованы для целей налогообложения. Мы благодарим за помощь компании Knight Frank, Colliers International, CBRE, JLL. Подробнее о ситуации на российском рынке читайте здесь .
*Изначально в результате технической ошибки была приведена неверная цифра
