Принципы Сбербанка: как крупнейший банк страны подготовился к новым правилам игры на рынке недвижимости
В России, как и раньше в Советском Союзе, квартира считается основным активом. Квартира — это то, что будет всегда. Поэтому, несмотря на общее снижение уровня потребительского спроса, сектор жилой недвижимости чувствует себя уверенно. Возможно, сейчас можно говорить скорее об отложенном спросе на жилье, но он все равно никуда не исчезает. Продолжается процесс урбанизации страны, люди все больше и больше переезжают в города, где им нужно покупать квартиру. То есть все предпосылки к тому, чтобы рынок жилой недвижимости России рос, существуют.
Росту рынка жилья способствует процесс снижения ставок, идущий вслед за падением инфляции. В результате ипотека становится все более доступной для граждан. Правительство много работает над тем, чтобы добиться снижения стоимости ипотечных кредитов для конечного потребителя, и мы видим, что эти меры начинают работать. Ранее ставки по ипотеке редко опускались ниже 10%, сейчас можно видеть и менее 9%. При инфляции ниже 4% это уже не так дорого, как раньше. Люди стали готовы платить приемлемую цену за возможность улучшить качество своей жизни прямо сейчас, а не когда-то в будущем.
Соответственно, инвестиционная активность в секторе жилой недвижимости в РФ сейчас очень высока, но сам сектор сильно изменился. Появились новые правила игры, связанные с порядком финансирования проектов в сфере строительства жилья, — вступили в силу изменения в закон 214-ФЗ, обязывающий застройщиков привлекать средства на строительство в банках, а не от дольщиков.
Раньше существовала проблема нечистоплотных застройщиков, которые привлекали средства населения и тратили их не на стройку, а на что-то другое. Новое законодательство снимает большую часть рисков неправильного использования средств: все привлеченные деньги поступают на эскроу-счета в банк, который финансирует проект. И банк берет на себя и контроль за стройкой, и контроль расходования средств.
С другой стороны, новые правила игры могут спровоцировать дефицит средств у застройщиков, которым придется привлекать кредиты для покупки новых площадок, а для этого нужен капитал. Большая же часть застройщиков недостаточно капитализированы, особенно в регионах. Кроме того, у них нет опыта работы с банками.
Дочерняя компания Сбербанка ООО «Сбербанк Инвестиции» вышла на этот рынок еще в 2013 году, мы заранее готовились к изменениям в законодательстве и уже сейчас видим, что наши продукты, направленные на поддержку застройщиков, очень востребованы. Только в текущем году мы закрыли и одобрили 17 таких сделок. Портфель «Сбербанк Инвестиции» более чем на 30% состоит из разных объектов недвижимости.
Мы определили для себя наиболее перспективные регионы. Очевидно, что это крупнейшие города. Большая часть проектов у нас сейчас в Москве и Санкт-Петербурге. Мы работаем также в Казани, Екатеринбурге, Краснодаре — городах, которые служат «магнитом» для населения, проживающего в близлежащих регионах, то есть перспективны с точки зрения роста населения.
Сбербанк финансирует только те сделки, где уже есть генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Это документ, который определяет основные технико-экономические параметры участка. Он дает представление о том, как будет выглядеть проект, какие у него характеристики, насколько он устойчив к изменению цены на жилую недвижимость. Сбербанк, как крупнейший ипотечный банк, имеет большой объем данных о том, по какой конечной цене люди приобретают метры, насколько длительна экспозиция каждого нового микрорайона. Таким образом, перед сделкой мы имеем полное представление о том, как хорошо будет продаваться жилье, строительство которого мы финансируем.
Риски же сведены к минимуму. Мы внимательно изучаем характеристики застройщика. Например, поддержку от Сбербанка может получить только компания, имеющая не менее пяти лет опыта застройки, построившая не менее 50 000 квадратных метров в данном регионе за последние три года. Сделка с надежным застройщиком финансируется в соотношении 50 на 50.
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes
Для того, чтобы определить самых надежных застройщиков, мы взяли из Единого реестра застройщиков 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья за 2016–2018 годы. Специалисты портала dataflat.ru на основании данных Росреестра и прайс-листов застройщиков составили выборку 30 крупнейших девелоперов по выручке. В результате у нас получился список из 20 компаний, выручка которых от продажи недвижимости за 2016–2018 годы превысила 50 млрд рублей. У этих компаний мы запросили финансовую информацию.
Итоговое ранжирование производилось по следующим параметрам:
- выручка от реализации недвижимости за три года (2016–2018). Вес — 0,15. В зависимости от политики учета девелоперы по-разному признают выручку и отражают ее в отчетах. Случается, что выручка от многолетнего проекта отражается в отчетности после его завершения, поэтому совокупная выручка за три года лучше отражает стабильность девелоперского бизнеса.
- рост выручки. Вес — 0,1.
- совокупный ввод в эксплуатацию квадратных метров (2016–2018). Вес — 0,1.
- чистый долг. Использовались данные компаний, отчетность, оценки. Вес — 0,2.
- задержка ввода. Показатель рассчитывается Единым реестром застройщиков и иллюстрирует, насколько аккуратно девелопер соблюдает декларируемые сроки ввода. Вес — 0,2.
- прозрачность. Торгуемые компании и компании с кредитными рейтингами получили балл выше; закрытые компании, не раскрывающие данные о себе даже по запросу, — ниже. Вес — 0,15.
- иски. Отношение Суммы требований, поданных к компаниям девелопера в арбитражные суды, к их выручке. Вес — 0,1.
Штаб-квартира: Москва
Президент: Сергей Гордеев
Выручка (2016–2018): 478,6 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 4 730 000 кв. м
Группа компаний ПИК стала крупнейшим российским застройщиком после того, как поглотила в 2016 году одного из основных своих конкурентов, компанию «Мортон» Александра Ручьева. Основной владелец ПИК — миллиардер Сергей Гордеев . С момента основания в 1994 году компания построила 19 млн кв. м жилья. ПИК одним из первых заключил крупный договор на проектное финансирование: акционер компании банк ВТБ выделил ей 19,9 млрд рублей на строительство ЖК «Дмитровский парк».
Штаб-квартира: Санкт-Петербург
Генеральный директор: Геннадий Щербина
Выручка (2016–2018): 199,1 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 1 134 181 кв. м
Etalon Group (прежнее название «ЛенСпецСМУ») основал в 1987-м Вячеслав Заренков (в 2017 году он входил в список богатейших бизнесменов Forbes). На московский рынок компания вышла в 2006 году, в 2011-м провела IPO и привлекла больше $500 млн. В 2019 году группа «Эталон» резко нарастила земельный банк, купив московскую компанию «Лидер-инвест». После объединения компаний крупнейшим акционером Etalon Group с долей 25% стала АФК «Система» Владимира Евтушенкова , у Вячеслава Заренкова осталось 5,7%, а 61,9% — free-float.
Штаб-квартира: Санкт-Петербург
Генеральный директор: Андрей Молчанов
Выручка (2016–2018): 305,1 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 2 976 000 кв. м
Группа ЛСР — один из крупнейших застройщиков и производителей стройматериалов в Санкт-Петербурге. Ее основатель Андрей Молчанов , пасынок многолетнего вице-мэра Санкт-Петербурга Юрия Молчанова, с 2008 по 2013 год заседал в Совете Федераций, потом вернулся к оперативному управлению компанией. В 2018 году на посту генерального директора Группы ЛСР его сменил бывший министр транспорта РФ Максим Соколов, но проработал менее года. Одним из крупнейших объектов ЛСР в Москве была застройка территории завода ЗИЛ в проекте «ЗиЛ-Юг», в 2019 году Молчанов продал свою долю в нем группе «Эталон».
Штаб-квартира: Санкт-Петербург
Генеральный директор: Ян Изак
Выручка (2016–2018): 244,6 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 3 463 471 кв. м
Компания начала свою работу в Санкт-Петербурге в 1994 году под брендом «Петербургская недвижимость». В качестве девелопера компания осваивала отдаленные районы Санкт-Петербурга и в 2000-е начала бурно расти, пока не приблизилась по размерам к группе ЛСР. 70% Setl Group принадлежит ее основателю Максиму Шубареву. Сам Шубарев рассказывал РБК, что начинал работать слесарем на заводе «Ленинец», которым руководил друг его отца Анатолий Турчак, и называл Турчака-старшего своим учителем. Изначально контрольный пакет «Петербургской недвижимости» принадлежал «Ленинцу». В 2017 году сын Анатолия Турчака Андрей возглавил партию «Единая Россия».
Штаб-квартира: Екатеринбург
Генеральный директор: Алексей Круковский
Выручка (2016–2018): 60,6 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 684 773 кв. м
Компания была основана в Тюмени в 2004 году, в 2015-м головной офис переехал в Екатеринбург. «Брусника» работает в Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Сургуте и Московской области. Ее основным владельцем считается гендиректор Алексей Круковский. Фирменный знак сделан по стандартам золотого сечения, что, как указано на сайте «Брусники»,подчеркивает «стремление компании к эстетике и порядку». В сентябре 2019-го стало известно, что «Брусника» и другой участник нашего рейтинга финский концерн ЮИТ планируют создать совместное предприятие.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Игорь Евтушевский
Выручка (2016–2018): 109,5 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 1 156 500 кв. м
Группа «Самолет» — одна из самых молодых в рейтинге, она была основана в 2012 году и начинала строить свои первые дома в подмосковных Люберцах. Совладельцы компании — Михаил Кенин и Игорь Евтушевский, они до создания собственного бизнеса работали вместе в компании «Главстрой-СПб», принадлежащей «Базэлу» Олега Дерипаски . Партнером Кенина и Евтушевского в северо-западном подразделении «Самолета» является Максим Воробьев, брат губернатора Подмосковья. На рынке «Самолет» известен высокими темпами строительства и низкими ценами.
Штаб-квартира: Москва
Президент: Владимир Воронин
Выручка (2016–2018): 121,3 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 2 862 622 кв. м
Группу компаний ФСК (ранее ФСК «Лидер») Владимир Воронин, семье которого она принадлежит, основал в 2005-м после того, как Воронины вынуждены были продать Сулейману Керимову «Главмосстрой» и несколько других компаний. ФСК сначала занималась инвестициями в недвижимость, а потом вернулась на рынок девелопмента, развивая одновременно и генподряд. В 2016 году ФСК взяла на себя долги крупнейшего московского домостроительного комбината ДСК-1 и стала его владельцем. За 14 лет ФСК построила 6,5 млн кв. м недвижимости.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Ильшат Нигматуллин
Выручка (2016–2018): 156 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 480 258 кв. м
Группа «Гранель» начинала свою деятельность в родном для ее основателей Андрея Назарова и Ильшата Нигматуллина Башкортостане. Андрей Назаров делал политическую карьеру: в 1998–2004 годах он возглавлял представительство республики в Магнитогорске, а в 2007–2011 годах был депутатом Госдумы, депутатом этого же созыва был нынешний губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. В Московской области «Гранель» активно строит новые дома и достраивает проблемные объекты, которые предыдущие застройщики бросили, обманув дольщиков. В сентябре 2019 года переизбранный глава Башкирии Радий Хабиров назначил Андрея Назарова вице-премьером башкирского правительства.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Леонид Максимов
Выручка (2016–2018): 71,8 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 522 454 кв. м
Компания была создана в 2001 году в Санкт-Петербурге, сейчас активно работает в Москве, в том числе строит многофункциональные комплексы в составе транспортно-пересадочных узлов (например, компания строит такой комплекс рядом с метро «Ботанический сад»). Основным владельцем считается Андрей Грудин, его брат Юрий тоже работает в компании. В последние годы «Пионер» начал развивать сегмент коммерческой недвижимости, чтобы не так сильно зависеть от трансформации жилищного рынка.
Штаб-квартира: Москва
Президент: Павел Поселенов
Выручка (2016–2018): 73,4 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 729 000 кв. м
« Инград » — самая быстрорастущая компания нашего рейтинга, ее выручка в 2018 году увеличилась в 10 раз по сравнению с 2016-м. Компания принадлежит миллиардеру, владельцу концерна «Россиум» Роману Авдееву . Он же основной акционер Московского кредитного банка, единственного участника «московского кольца», которому удалось избежать краха. Банк, в капитал которого в 2017 году компания «Роснефть» вложила 22 млрд рублей, предоставил «Инграду» проектное финансирование для одного из ее крупных проектов — «Одинград».
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Андрей Косолапов
Выручка (2016–2018): 81,2 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 1 253 200 кв. м
Основатель инвестиционной группы «Абсолют» миллиардер Александр Светаков в марте 2019 года продал более 270 000 кв. м офисных площадей — почти четверть портфеля. В 2018 году он продал свой торговый дом «Абсолют». С начала 2018 года его инвестиционная группа не сдала ни одного нового жилого проекта. Выручка от реализации недвижимости в 2018 году снизилась по сравнению с 2016 годом на 16%, до 25,5 млрд рублей. Сейчас компания реализует жилые комплексы и коттеджные поселки в Москве и Подмосковье.
Штаб-квартира: Хельсинки, Финляндия
Генеральный директор: Кари Каунискангас
Выручка (2016–2018): 58,6 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 626 077 кв. м
Финская компания работает в России с 1961 года, сейчас она ведет строительство в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области, Ростове-на-Дону, Казани, Екатеринбурге, Тюмени. В июне 2019 года ее представители заявили, что концерн ЮИТ намерен завершить все проекты в Москве и Ростове-на-Дону из-за низкой рентабельности бизнеса. Позже стало известно, что компания подала в ФАС ходатайство о создании совместного предприятия с компанией «Брусника». СП будет управлять жилыми домами, которые входят в фонд объектов ЮИТ и «Брусники».
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Станислав Киселев
Выручка (2016–2018): 53,3 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 684 400 кв. м
Компания создана в 2005 году холдингом «Ренова» Виктора Вексельберга и до 2013 года работала под брендом «Ренова-стройгруп». За 14 лет застройщик сдал более 2,5 млн кв. м жилья в восьми регионах России. В портфеле компании более 20 проектов, среди которых район «Академический» в Екатеринбурге — один из крупнейших строительных проектов в Европе. Площадь его застройки к моменту окончания строительства в 2026 году составит более 9 млн кв. м недвижимости. «Кортрос» уже построила крупнейший отель в Европе — Azimut Sochi на 3600 номеров.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Даромир Обуханич
Выручка (2016–2018): 62,4 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 851 400 кв. м
Основанная в 1999 году риелторская компания «Московский ипотечный центр — МИЦ» Андрея Рябинского в 2001 году начала инвестиционно-девелоперскую деятельность, став соинвестором ряда проектов по строительству жилья. Сегодня в группу входит более 30 компаний, в них работает более 2000 человек. В 2018 году МИЦ сдал более 300 000 кв. м жилья. В 2019 году, как отмечено в годовом отчете компании за 2018 год, она запланировала максимальный объем ввода за последние пять лет. В Москве у компании всего 8% объектов, 47% расположены в Новой Москве, 45% — в Московской области.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Виктор Адамов
Выручка (2016–2018): 114,8 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 562 250 кв. м
Компания была создана в 1994 году принадлежащей Владимиру Евтушенкову АФК «Система». В ноябре 2006 года «Система-Галс» (так она называлась до 2011 года) стала первым российским девелопером, разместившим акции на Лондонской фондовой бирже. В ходе IPO компания привлекла $432 млн. Весной 2009 года миллиардер из-за долгов продал контрольный пакет акций банку ВТБ за символические 60 рублей, сейчас банк владеет около 98% компании. ПАО «Галс-Девелопмент» входит в топ-5 крупнейших застройщиков Москвы.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Роман Тимохин
Выручка (2016–2018): 65,9 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 1 086 661 кв. м
MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко ввела в эксплуатацию более 2 млн кв. м недвижимости, в проданных компанией квартирах и апартаментах проживает более 12 000 семей. Совместно с Level Group Вадима Мошковича MR Group построит возле Павелецкого вокзала в Москве жилой квартал площадью 250 000 кв. м, инвестиции — 27 млрд рублей. В августе 2019 года стало известно, что MR Group приобрела под будущее строительство компанию «Стройвэст», владеющую участком площадью 3,8 га, который примыкает к Рижскому вокзалу. Эксперты оценивали сделку в 1,3–1,5 млрд рублей.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Алена Дерябина
Выручка (2016–2018): 153,2 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 628 354 кв. м
Компания основана в 1994 году Максимом Блажко и Дмитрием Зеленовым. После остановки продаж в кризис 2008 года акционерам пришлось отдать ее банку ВТБ за долги. Возглавила компанию Алена Дерябина, бывший вице-президент банка. За свою историю «Донстрой» построил 4 млн кв. м жилья, на такой площади может проживать 40 000 человек. Сегодня «Донстрой» — ведущая девелоперская компания Москвы в высших сегментах жилой недвижимости. Один из ее девяти проектов — редевелопмент промзоны бывшего завода «Серп и молот» на юго-востоке Москвы. Объем заявленных инвестиций — 140 млрд рублей.
Штаб-квартира: Москва
Президент: Александр Николаев
Выручка (2016–2018): 64,1 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 852 046 кв. м
Компания была создана в 1991 году супругой бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Еленой Батуриной . После отставки Лужкова город заморозил несколько проектов «Интеко», и Батурина решила распродать свои активы. В 2011 году 95% компании приобрел бывший владелец Бинбанка Микаил Шишханов, а 5% — Сбербанк. В 2018 году после утверждения Банком России докапитализации Бинбанка ЦБ России стал его основным акционером и владельцем «Интеко». Сейчас компания входит в государственный Банк непрофильных активов. В 2019 году «Интеко» запустила два новых проекта на западе Москвы общей стоимостью 43 млрд рублей.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Игнатий Данилиди
Выручка (2016–2018): 80,4 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 306 942 кв. м
Компанию создал основатель «Русагро» и бывший член Совета Федерации Вадим Мошкович. В 2015 году Мошкович продал «А101» группе «Сафмар» Михаила Гуцериева за $800 млн. Как сообщали «Ведомости», он решил выйти из этого бизнеса из-за сложностей в получении согласований на строительство от правительства Москвы. К 2017 году владельцем 49% пакета акций «А101» стал племянник Гуцериева Микаил Шишханов, основной владелец попавшей под санацию группы «Бинбанка». В том же году в рамках выполнения своих обязательств перед «Рост-банком», где Шишханов был единственным акционером, он передал на его баланс свой пакет акций «А101». Так среди нынешних владельцев «А101» оказался правопреемник «Рост-банка» — банк непрофильных активов «Траст». У группы «Сафмар» остается 51% акций «А101», Михаил Гуцериев - председатель совета директоров девелопера. Компания владеет 2500 га земли на территории Новой Москвы и заявляет, что в ближайшие 20 лет построит 53 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и 600 000 кв. м социальной инфраструктуры.
Штаб-квартира: Москва
Генеральный директор: Валентина Становова
Выручка (2016–2018): 50,6 млрд руб.
Ввод в эксплуатацию (2016–2018): 381 377 кв. м
Capital Group в основном строит жилье премиального и бизнес-класса. Компания в 2009 году завершила строительство первого в стране небоскреба «Город Столиц» в «Москва-Сити», в 2016-м построила еще один небоскреб — «Око». Сейчас Capital Group ведет строительство двух высотных проектов в Москве — комплекс из трех небоскребов на Краснопресненской набережной и комплекс жилых небоскребов «Небо» на Мичуринском проспекте. В группу входит собственная управляющая компания, которая занимается эксплуатацией реализованных объектов и принимает участие в разработке новых проектов.
