Дефицит для миллионеров: как богатые москвичи опустошили рынок элитной недвижимости Подмосковья из-за коронавируса
Где удобнее всего переживать карантин? В загородном доме с собственным участком, решили многие москвичи в марте 2020 года. Это доказывает статистика, которой с Forbes поделились эксперты рынка недвижимости. «По сравнению с первым кварталом 2019-го спрос на аренду загородного жилья увеличился на 14%», — говорит заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость» Оксана Полякова. Прирост, по ее словам, произошел «благодаря активности нанимателей в последней декаде февраля и в марте».
«В январе по поводу съема в аренду гостевого дома не звонил никто. В феврале трое посмотрели, одни сняли до июня. С начала карантина я получаю по три звонка в день, а иногда больше», — написала на своей странице в Facebook архитектор Екатерина Семихатова. Подобных свидетельств в социальных сетях в последние недели множество: пользователи спрашивают, не сдает ли кто-то из их друзей дачу, и сами делятся вариантами для аренды домов, расположенных даже в деревнях Тверской области.
По данным «Инком-недвижимость», которая занимается в основном сравнительно недорогими объектами, 57% заявок от нанимателей приходится на лоты с арендной ставкой менее 90 000 рублей в месяц. По словам Поляковой, сегодня еще можно найти «недорогие варианты (30 000 –50 000 рублей в месяц), причем на разных, даже престижных направлениях». «Из экспозиции вымываются самые доступные по цене загородные дома. Однако дефицита нет и ассортимент довольно разнообразный», — заверяет эксперт.
Проклятье самоизоляции: как избежать профессионального выгорания на карантине
Как трудно быть богатым
Совсем иная ситуация на рынке элитного жилья. По данным консалтинговой компании Knight Frank, количество запросов на аренду загородной недвижимости в этом сегменте в первом квартале оказалось вдвое выше, чем за аналогичный период 2019-го. «Люди, которые только сейчас решили заняться поиском загородного дома, конечно, испытывают некоторое удивление, почему даже в их дорогом бюджете от $20 000 до $40 000 в месяц уже не осталось домов, удовлетворяющих спрос, — современных, в удачной локации, с бассейном и прочими опциями», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. По его словам, таких домов на рынке почти не осталось — «остались только в сегменте выше, примерно от $60 000 до $100 000 в месяц».
«Звонят арендаторы в высоких бюджетах, от €30 000 в месяц, — нечего предложить! — подтвердила в своем Facebook генеральный директор агентства Kalinka Realty Екатерина Румянцева. — Прошлой весной они по 10-15 вариантов смотрели, собственники как только ни изощрялись, чтобы к себе заманить». По словам Румянцевой, ее компания за март 2020 года закрыла больше сделок по аренде загородной недвижимости, чем за весь предыдущий год.
«Люди удивляются, почему даже в бюджете от $20 000 до $40 000 в месяц уже не осталось домов»
О какой недвижимости идет речь? По данным Knight Frank, средняя площадь высокобюджетного коттеджа, предлагаемого в аренду, по итогам первого квартала составляла 756 кв. м. 42% лотов имеют площадь 400-700 кв. м, 56% — сосредоточены на Рублевском шоссе, 35% — на Новорижском.
Арендовать дачи хотят даже те, кто сам живет в загородных домах. «Клиенты, у которых уже есть загородные дома (это 5, 7, 10 км от Москвы) не знают, что будет летом, смогут ли они вывезти семью на море или границы уже будут закрыты, — объясняет Михайлик. — [Такие] люди обращаются с таким запросом, как «дальняя дача» (60-80 км от Москвы), с целью перевезти туда семью, чтобы там наслаждаться природой, тишиной, свежим воздухом в теплые летние месяцы».
Фактор карантина
Необычная активность съемщиков загородного жилья связана с карантином, уверены опрошенные Forbes эксперты. «Традиционно февраль-март-апрель — непопулярные месяцы для загородной аренды в Подмосковье», — говорит Оксана Полякова из «Инком». По ее словам, как правило в это время на рынке затишье — «после январских праздников и в преддверии теплого сезона». «Несезонный спрос в этом году спровоцирован исключительно карантином. В конце февраля и в марте многие арендаторы снимали дома на март-апрель (часто оговаривалась возможность продления договора найма)», — подтверждает Полякова.
«В высокобюджетном сегменте собственникам было невыгодно сдавать дома на лето или на короткий период, поскольку риски их амортизации превышали выгоду от сдачи объекта на короткий срок», — объясняет Михайлик из Knight Frank. Но, подчеркивает эксперт, «в связи с ситуацией с коронавирусом очень многие решили переехать загород, поэтому в марте была очень востребована именно краткосрочная аренда, примерно от 3-4 до 6 месяцев». «Сейчас собственники идут на уступки и сдают дорогие дома на краткосрочный период, правда от 6 месяцев, все-таки на пару месяцев найти действительно качественный дом сложно, особенно сейчас, когда спрос на аренду превысил предложение», — заключает Михайлик.
Цены на дорогие коттеджи, по данным Knight Frank, выросли с начала года на 21%, но в основном это связано с падением рубля — многие собственники продолжают привязывать цену сдачи дорогих домов к валюте. «Особого подорожания мы не наблюдаем», — в свою очередь говорит Полякова из «Инком».
Телескоп, космический корабль и звезда Давида: самые оригинальные особняки элитных поселков Подмосковья
Телескоп, космический корабль и звезда Давида: самые оригинальные особняки элитных поселков Подмосковья
21 ноября Telegram-канал Mash сообщил (а позднее подтвердил портал «РБК-Недвижимость»), что совладелец девелоперского холдинга Capital Group Владислав Доронин продает уникальную виллу в Барвихе, спроектированную легендарным архитектором Захой Хадид. По данным «РБК-Недвижимости», продавец просит за объект 6,4 млрд рублей (около $100 млн), в то время как строительство обошлось в $140 млн. Опрошенные Forbes эксперты оценили текущую стоимость уникального дома в диапазоне от $80 млн до $150 млн.
Почему вилла уже на протяжении нескольких лет не может обрести нового владельца? «К сожалению, необычные формы домов, как и слишком персонализированные интерьеры, негативно влияют на срок экспозиции», — объясняет директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.
Единственному в мире частному дому, спроектированному Хадид, действительно трудно подобрать объекты для сравнения. Но найти в Подмосковье другие дома необычной архитектуры можно. В формировании цены при этом ключевую роль играет то, какая именно нестандартная архитектурная форма была применена, говорит директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. Если она действительно подходит только под конкретного человека и его желания, а не под какие-то общие тренды, то есть вероятность, что объект будет продан дешевле себестоимости. Если дом концептуален, интересен и понятен для большого количества людей, он, несомненно, будет продан за хорошую цену, хотя этот процесс и может занять какое-то время», — рассуждает эксперт. Колосницын считает, что некоторые нестандартные объекты могут претендовать на статус произведения искусства и со временем дорожать.
По подсчетам аналитиков «Метриум Премиум», за первое полугодие 2019 года средняя цена квадратного метра на рынке загородной недвижимости (не только элитной) снизилась на 9%. Но если в более дешевых сегментах предложение растет, то в элитном сегменте в отчетный период не появилось ни одного нового поселка, свидетельствуют данные Knight Frank: в 2015-м на этом рынке продавалось 1082 объекта, в 2018-м — 749, в 2019-м — всего 530. А вот число желающих продать свои люксовые дома на вторичном рынке за последний год почти не изменилось — объем предложения превышает 2000 единиц.
Forbes выбрал в Подмосковье самые необычные архитектурные проекты частных вилл и при помощи экспертов рынка оценил объекты, выставленные на продажу.
Источники: Knight Frank, Penny Lane Realty, открытые данные
Адрес: Московская область
Площадь дома: 5300 кв. м
Площадь участка: 3 га
Цена: не выставлен на продажу
Деталь. Автор архитектурного проекта — немецкое бюро J. Mayer H. and Partner — прославилось строениями Metropol Parasol в испанской Севилье, павильона для парка Danfoss в датском Нордбурге и многими другими объектами. На официальном сайте бюро российский объект называется «виллой» и «домом в сельской местности на берегу Москвы-реки для проживания с семьей», собственником указан n. n. Несмотря на полностью остекленный фасад, вилла довольно уединенная. Ландшафт и дом организованы так, что семья практически не видит соседей. Жилые комнаты расположены в глубине здания. Из-за того, что крыши покрыты зеленью, дом «закамуфлирован» и с воздуха. Из спален на втором этаже можно выйти прямо в сад по наклонным частям эксплуатируемой крыши. Проектирование и строительство виллы заняло пять лет.
Адрес: Московская область, Барвиха
Площадь дома: больше 3000 кв. м
Цена: $80-150 млн (по оценкам экспертов)
Деталь. Когда совладелец Capital Group Владислав Доронин рассказывал Захе Хадид, какой должна быть его личная резиденция, он сказал: «Хочу просыпаться и видеть небо, не видеть соседей» (об этом писал журнал Esquire). Поэтому дом возвышается над окрестными деревьями. Эскиз дома Хадид нарисовала на салфетке, но после строителям предстояло много работы. Например, конструкторы требовали, чтобы «нога», поддерживающая верхний четвертый этаж, была толще, чем в изначальном наброске. Однако Хадид настояла на своем видении и на том, чтобы пропорции не были изменены. О постройке дома сообщили еще в 2012 году, но окончательно он был готов лишь в 2018-м, спустя два года после смерти своего автора.
Адрес: 22-й км по Дмитровскому шоссе, поселок «Николина гора»
Площадь дома: 410 кв. м
Площадь участка: 0,24 га
Цена: 85 млн рублей (около $1,3 млн)
Деталь. В этом уникальном доме нет ни одного прямого угла. Объект расположен на высоте, откуда открывается вид на Николину гору. Фасад облицован натуральным деревом. Большая площадь панорамного остекления выполнена с использованием специально подобранного профиля из нержавеющей стали. Мебель — по авторскому дизайну. Установлена система «Умный дом». В доме есть гараж на две машины, бассейн с подогревом, русская баня.
Адрес: Осташковское шоссе, 19 км от МКАД, курорт «Пирогово»
Площадь дома: 128 кв. м
Площадь участка: 0,03 га
Цена: дом арендован
Деталь. Кровля здания выполнена из меди. Архитектор Тотан Кузенбаев создал много проектов для курорта «Пирогово», дом-телескоп один из них. В устремленной в небо «трубе» телескопа расположены кресло и удобный рабочий стол — заказчик высказал пожелание, чтобы кабинет был максимально освещен. Авторское название проекта — «дом с причалом».
Адрес: Ленинградское шоссе, 20 км от МКАД
Площадь дома: 5000 кв. м
Площадь участка: 0,45 га
Цена: н/д
Деталь. Во дворе расположена площадка для игры в гигантские шахматы. Основная особенность дома — протяжные каменные галереи, напоминающие известняк, из которого сложены средневековые замки. В нишах в этих галереях выставлены фигуры рыцарей в разнообразных доспехах.
Адрес: Рублево-Успенское шоссе, 10 км от МКАД
Площадь дома: 1800 кв. м
Площадь участка: 0,47 га
Цена: $15 млн
Деталь. Дом четырехуровневый, хотя и не выглядит таким. В цокольном этаже помещается домашний кинотеатр, бильярдная и полностью оборудованная постирочная. Может показаться, что автора этого архитектурного проекта вдохновляли общественные здания вроде современных библиотек или бизнес-центров. В просторном доме прямоугольной формы легко помещаются 20-метровый бассейн, гостиная с двумя каминами и многие другие свойственные элитным особнякам помещения, включая не менее 13 санузлов.
Адрес: Московская область, Барвиха
Деталь. Дом расположен рядом с самым известным торговым объектом Рублевки «Барвиха Luxury Village», между Рублевским шоссе и Москвой-рекой. По данным источников «Коммерсантъ FM» , уникальная недвижимость в настоящий момент также продается — на закрытых торгах за $50 млн. Продавец — адвокат, владелец швейцарского холдинга Engelberg Industrial Group AG Дмитрий Якубовский.
